工商舖半年買賣宗數見近四年新低 利嘉閣：6大利好因素冀帶動止跌回穩
本港工商舖市場表現疲弱，據利嘉閣(工商舖)綜合土地註冊處資料，截至本月25日為止，2024年上半年全港共錄得1,552宗工廈、商廈及店舖物業買賣登記，涉及登記金額達265.54億元，預計整個上半年最終可錄得1,592宗及272.7億元，料較去年下半年的1,665宗及411.09億元分別跌4%及34%。
該行分析指，買賣登記量下跌主因是整體經濟復甦步伐仍較緩慢，加上息口維持高企及零售消費仍受壓所致；涉及登記總值跌幅較大，則因去年下半年有高逾百億元計的巨額商廈登記拉高基數所致。至於若按年同期比較，登記量值則分別減少27%及15%。
利嘉閣(工商舖)地產董事黃應年指出，2024年之初，經濟復甦進度仍慢，而港股於年初進一步下滑，更一度連萬五關亦失守，雖然其後反彈，惟高息環境持續下，仍然窒礙投資意欲。此外，本地零售消費行業亦面對港人流行北上消費的熱潮，令經營更為困難。有見及此，港府遂推行措施，以求振興經濟及刺激消費，希望力挽狂瀾，配合未來息口趨跌，及訪港旅客回升，冀帶動下半年市況可以略為回暖。
乏利好刺激 買賣登記兩連跌未脫頹勢
今年上半年工商舖物業買賣登記除連跌2個「半年度」外，亦創近8個「半年度」新低，反映工商舖市道只是跌勢趨於平穩，並未見顯著上升動力。在工商舖三類物業當中，今年上半年工廈的買賣登記宗數持續少於千宗水平，佔比維持最多，共錄844宗，佔整體比率達53.0%；商廈及店舖則分別錄得297宗及451宗買賣登記，佔比各約18.7%及28.3%。
黃應年稱，雖然整體工商舖市道仍然低迷，惟跌幅已有明顯收窄，料屬見底之象，下半年相信在利好因素逐步浮現下，各類物業的買賣交投將會增多，帶動下半年買賣登記稍為向好。此外，下半年重啟新資本投資者入境計劃，料對中細價工商舖交投會帶來不俗支持，推動整體買賣出現量升價穩的較理想表現。
下半年交投料續平穩發展 橫行微升
黃應年預期，今年下半年整體工商舖買賣交投量可保持平穩，物業買賣登記量料橫行微升0.5%，料達1,600宗水平；涉及成交金額方面，預期商廈有較大機會錄得大額的登記，可望帶動金額有較大的升幅，並抵銷部分來自店舖金額的潛在萎縮，故料下半年金額也可升2.7%，上試280億元。按工、商、舖三大範疇細分，預期商廈在低基數下升幅較大，下半年買賣登記量看升1%，望重上300宗水平；工廈物業表現料續平穩，於下半年繼續成為資金的投資對象，買賣登記料增0.7%，料達850宗；至於店舖下半年走勢依然保守，港人北上及消費模式轉變仍然窒礙交投回暖，在未見有特別利好消息刺激下，料下半年店舖買賣登記量只有450宗，按半年微跌0.2%。
下半年利好工商舖市道六大因素：
(1) 息口已見頂並趨向回落，利好下半年整體投資氣氛；
(2) 新資本投資者入境計劃年中正式實施，可投資在1,000萬元以內非住宅房地產項目，料刺激中小型工商舖成交；
(3) 業主過去一段時間已累積不少減幅，可陸續吸引買家趁低吸納，刺激交投量回升；
(4) 內地經濟改善，開放更多自由行城市，利好旅客來港消費及投資；
(5) 港府積極推動盛事經濟，有望帶動核心消費區表現回暖；
(6) 多個工廈新盤將相繼推出，下半年一手工廈成市場一大動力。
下半年利淡工商舖市道項因素：
(1) 環球尚存不明朗因素，包括美國總統大選，中美角力及其他地緣政治因素，恐仍窒礙入市動力；
(2) 近年投資市場壓力不少，加上高息環境持續，在未實際減息前，工商舖買賣仍然受壓；
(3) 北上消費及網上購物越趨流行，持續影響部分民生消費地區及零售表現；
(4) 本港商廈供應充裕，加上經濟復甦未及全面，商廈需求薄弱，前景尚未明朗。
呼籲銀行及金管局推按揭政策幫助市場
巿傳有大型銀行收緊工商舖及車位等非住宅物業按揭，黃應年指，資金成本仍高企環境下，銀行會因應市況及風險，對非住宅物業的按揭申請取態會不定期改變，但若然收緊按揭確實會對市場造成影響，因此呼籲銀行及金管局推出按揭政策幫助市場，令工商舖可以長遠健康發展。
超細價工廈升幅顯著
利嘉閣(工商舖)地產-工商部高級營業董事朱亮恒指出，雖然整體樓市撤辣，惟在高息環境下，工廈投資未見受惠，資金反倒流向住宅市場，造成工廈買賣登記依然沉寂。總結2024年上半年，截至6月25日為止，全港暫錄得823宗工廈買賣登記，涉及金額約69億元，預計整個上半年最終可錄得844宗及73.74億元，料較去年下半年的882宗及89億元分別回落4%及挫17%；按年同期比較更大挫30%及48%，反映工廈買賣仍然疲乏，惟過去半年跌幅已顯著收窄。
今年上半年工廈市場買賣以細價物業為主導，當中1,000萬元以下者料佔81%；其中價格介乎200萬至500萬元以內的組別估計可大錄381宗登記，為交投最旺的組別，佔整體工廈登記量達45%，惟較去年下半年的416宗回落8%。值得留意的是，上半年貴價工廈表現最差，其中1億元或以上組別跌幅最大，上半年只錄得5宗登記，按半年急挫29%，而5,000萬至1億元以內者亦挫27%，至只有8宗，表現遠遜大市。至於買賣登記量升幅最大者為銀碼在200萬元以下的超細價工廈，其次為介乎1,000萬至2,000萬元以內者，上半年分別錄得116宗及115宗登記，按半年各逆市升18%及16%，反映中細價工廈在跌市中較有承接力。
從個別成交個案分析，上半年較矚目的工廈買賣登記，有涉資逾1.3億元至近5.6億元的項目，如荃灣合福工業大廈全幢便由基金以5.58億元購入；其次為粉嶺安樂村安樂門街30至32號及安居街31號相連工廈涉及的1.5億元易手登記。另外，觀塘偉業街105號於年初亦錄得1.37億元的買賣登記。
至於工廈摸貨方面，因應整體市況仍然淡靜，今年上半年截至6月25日為止，暫時只在5月及6月份各錄得一宗摸貨登記，涉及金額合共228萬元，而相比去年下半年則未有錄得任何摸貨個案，對上一次為2023年上半年的2宗，共涉資約540萬元。
展望下半年，朱亮恒認為，雖然整體經濟仍未顯著復甦，加上息口持續有高企的壓力，惟下半年料有多個工廈新盤將相繼推出，發展商料會因應市況靈活開價，以吸引潛在購買力；畢竟新資本投資者入境計劃於下半年正式重啟後，中細價工廈料成入市追捧對象之一。據此，他預計下半年工廈物業買賣登記量能保持如上半年逾800宗的平穩走勢，料達850宗，按半年微升0.7%；而成交金額亦相應看漲約8.5%，望達80億元水平。
高價商廈交投疏落
黃應年稱，自2023年初恢復通關後，商廈短線回升了半年後便無以為繼，主要受經濟復甦緩慢、股市不濟及高息環境影響，商廈連錄兩個半年度跌勢，且料將再度失守三百宗大關。
2024年上半年，截至6月25日為止，商廈物業買賣登記暫錄得292宗，預計整個上半年最終可錄得297宗，較去年下半年的306宗微跌3%；金額方面，暫時達45.60億元，上半年最終料錄46.69億元，較去年下半年的244.96億元急挫81%，出現「量穩值跌」的走勢，主因是2023年下半年有包括中環歷山大廈涉資約141.52億元及鰂魚涌港島中心45至48樓及50至54樓的逾40.58億元巨額登記抽高基數之故，若撇除這2宗後，登記金額大約為62.86億元，亦即今年上半年跌幅只有約16%。至於若按年同期比較，登記量則大跌33%，而涉及總值則跌近35.5%。
以價格類別劃分，上半年七個價格組別的商廈買賣登記量錄得四跌兩升一持平，跌幅介乎14%至80%不等。其中以銀碼1億元或以上的貴價組別買賣登記量跌幅最急，期內只錄得3宗，較去年下半年的15宗急降八成，反映高價商廈交投疏落。此外，上半年買賣登記最活躍者為銀碼介乎200萬至500萬元以內的細價商廈，期內共錄100宗登記，惟按半年挫22%；至於逆市錄得升幅者為介乎1,000萬至2,000萬元以內及2,000萬至5,000萬元以內的兩個組別，上半年分別有75宗及29宗登記，按半年各漲92%及71%，表現拋離其他銀碼層。
2024上半年較矚目的貴重商廈登記包括有上環永樂街的88WL全幢商廈登記，涉及金額高達7億元。另外，位處長沙灣的南商金融創新中心16樓全層，亦以近3.15億元登記轉手，為疑似內部轉讓登記；至於中環皇后大道中九號29樓全層亦以3.1億元登記售出。
前瞻下半年市況，黃應年指出，本港整體經濟尚待進一步復甦，股市表現仍反覆，息口始終未見回落；加上環球年內仍存在不明朗因素，如美國大選，中美角力以至其他地緣政治因素均令入市進度遲緩，當中商廈市場難免受衝擊。不過，黃氏相信，最差情況已出現，下半年商廈買賣登記量料平穩向好，有望微增至300宗水平，告別近八個半年度低位，按半年料增1%；至於登記金額則料在有大額登記出現下而挑戰100億元水平，按半年冀漲1.1倍。
大銀碼店舖表現理想
利嘉閣(工商舖)地產-商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示，隨著旅遊業復甦及旅客重臨，店舖投資氣氛似乎有所改善，惟與此同時港人熱衷北上及進行網上消費，又抵銷了相關良好勢頭，再加上經濟復甦進度偏慢及高息困擾下，店舖市道未見突破。
2024年截至6月25日止的上半年，店舖物業買賣合共錄得437宗，預期整個上半年最終亦只錄約451宗，較去年下半年的477宗減少5%，連跌兩個半年度並創近八個半年度新低，至於較去年同期的522宗則跌13.6%；成交金額方面，今年上半年店舖登記金額最終料152.27億元，較去年下半年的77.13億元激增97%，主要受惠今年分別有一宗40.2億元的愉景新城商場轉手及一宗30.62億元的元朗千色匯登記帶動，倘撇除這兩宗後，登記金額大約為81.45億元，按半年實際只微升5.6%。
按物業價格分析，在7個價格組別的店舖物業交投量當中，2024上半年升跌不一，當中中細價有3個銀碼層錄得跌幅，並以介乎1,000萬至2,000萬元以內的組別跌幅最大，上半年登記量料達77宗，按半年料挫20%；而200萬至500萬元以內者按半年亦跌14%至93宗。可留意的是，上半年大銀碼店舖交投理想，二千萬元以上者均有升幅，當中更以1億元或以上者的42%升幅最凌厲，共錄17宗登記，反映過去半年大銀碼買賣有所轉熱。此外，上半年200萬元以下的超細銀碼店舖錄得138宗登記，再度晉身成為買賣最活躍的組別，且按半年微升7%；其次為200萬至500萬元以內者，亦錄93宗買賣登記。
細看上半年一些矚目舖位成交，包括有本年至今整體工商舖中最亮眼的一宗登記，為荃灣愉景新城商場及停車位涉資高達40.2億元的轉手；其次是元朗千色匯商場涉及約30.6億元的疑似內部轉讓登記；至於另一較大額登記同為荃灣的灣景廣場購物中心轉手個案，涉資達7.77億元。
展望下半年，鄭得明指出，雖然市場不乏利好因素，如內地開放更多自由行城市，可帶動更多旅客來港消費；不過，與此同時，本港亦有不少人趁長假期紛紛外遊，而周末則北上吃喝購物，因此只是互相抵銷，未見會有很明顯的突破。幸好港府當局亦積極推動盛事經濟，盡量挽回核心消費區之前失去的動力，務求為民生消費區的不濟作些拉上補下的紓緩。
鄭得明預期，下半年店舖每月平均買賣登記料維持與上半年約75宗的相若水平，即下半年合計約有450宗登記，料較上半年微跌1宗，表現算是窄幅橫行。至於下半年普遍店舖價格料趨平穩，惟假若沒有如上半年涉及個別數十億元的巨額登記的話，則預計下半年買賣登記總金額或從上半年的高基數大減34%，下試100億元水平。
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