今年首季市場共錄得約611宗工商舖買賣，季度成交量創有記錄以來最低。(蘇文傑攝)
2024年第一季工商舖迎來多個挑戰，當中樓市全面撤辣、北上消費風氣盛行及垃圾徵費試行等，影響工商舖買賣交投。據中原(工商舖)資料顯示，今年首季市場共錄得約611宗工商舖買賣，總成交金額約187.83億元，相比上一季分別下跌約11%及7%，季度成交量更較過去20年逆境時期更為淡靜，創有記錄以來最低交投量。面對第一季工商舖市況欠佳，發展商及投資者積極出貨，議價空間進一步擴大，加上減息周期將至，預測第二季投資者趁低吸納情況會更見為積極，工商舖呈量升價跌走勢，料買賣交投量會有約750宗，成交金額則約145億元，平均呎價及租金就會平穩至有約5%下調空間。
中原(工商舖)董事總經理潘志明表示，首季工商舖成交宗數為有記錄以來新低，對比以往逆境期如2003年沙士、2008年金融海嘯、2013年工商舖加辣，至近年的社會運動及疫情期間表現。疫情期間的季度最低成交量曾錄得約660宗，今季比其進一步減約7%。大手成交方面，首季僅錄得約10宗逾億元交易，但因為有兩宗罕有大額交易，帶動總成交金額錄得約122.14億元；當中最大宗巨額交易為中環盈置大廈全幢，作價約64億元。
他指出，今年首季工商舖市場受影響最大及最直接的定必是樓市全面撤辣，購買力傾斜向住宅市場。住宅市場時隔14年進入零辣招時期，積存已久的購買力隨即釋放，同時亦令工商舖物業失去低釐印費的優勢，部分投資者及用家轉移視線至住宅市場。同時，北上消費風氣驟起，本地消費意欲降低，商舖租賃市場最大支持的餐飲行業亦受拖累，加上政府擬落實推行垃圾徵費，並正式試行，需用指定垃圾袋或標籤，此舉無疑加重不少餐飲及零售相關行業的營運成本，令本身經營困難的店舖倍添壓力，有機會出現新一輪結業潮。
中原工商舖預測第二季工商舖呈量升價跌走勢，料買賣交投量會有約750宗，成交金額則約145億元。
潘志明認為，雖然工商舖市場充斥利淡消息，但整體而言對工商舖長遠前景仍感樂觀。目前有多個工商舖新盤推陳而出，盤源選擇多，提供的入市優惠及條款亦配合買家需要，令投資者及用家可相對較輕鬆入市。同時，工商舖物業價格對比高峰期時已大幅調整，市場預測即將踏入減息周期，屆時投資物業成本會減低，加上近一年銀行存款利息回報率會有下調趨勢，料會吸引部分投資者轉投向買磚頭保值。而隨著更多國內餐飲品牌有意來港開業，並準備於本港上市集資，將帶動更多工商舖中長線租務需求，對工商舖前景有利。
展望第二季，工商舖物業價格持續調整在所難免，但價格低水會續吸引投資者重返市場及用家趁低吸納，預測第二季工商舖整體買賣成交會有所回升，料約750宗水平，而受叫價拖累，成交金額就會減少，料第二季工商舖總成交金額約145億元。至於租金則因工商舖整體空置率偏高，尤其以寫字樓及舖位最為嚴峻，預測租金走勢會平穩至下跌約5%，租賃成交量料會減少，至約4,350宗。
潘志明認為，雖然工商舖市場充斥利淡消息，但整體而言對工商舖長遠前景仍感樂觀。
商舖現結業潮 舖位交投量進一步下滑
在工商舖範疇中，商舖市場面臨難關最多，包括港人北上消費、經營成本上升、垃圾徵費即將實施等，均令首季舖位成交量續跌。中原(工商舖)商舖部董事黃偉基指，中原(工商舖)資料顯示，商舖市場首季僅錄得約131宗買賣，為歷年來最低記錄，買賣宗數跌勢更自2022年第三季起出現，對比去年第四季約173宗進一步下跌約24%，按年同期比較則大跌逾40%。成交金額方面，則受愉景新城商場以約40.2億元易手所帶動，首季錄得約71.9億元，比上一季增加約三成；但若扣除該罕有大額交易，季內成交金額僅約31.7億元，以此對比按季減少約23%。商舖租賃市場方面較為平穩，今季錄得約930宗租務成交，比去年第四季約919宗微升，但總成交金額就由上一季約1.01億元，跌至最新約8,966萬元，反映舖位整體租金表現呈下跌趨勢。
黃偉基稱，舖市首季頹氣未消，加上市場連番出現利淡因素，不少資深投資者及財團為加快出售套現，因而進一步下調叫價，帶動高回報率舖位易手。例如資深投資者馬氏家族於季內沽出兩個舖位，其中觀塘瑞和街28至48號南安大樓地下H舖，原叫價約3,980萬元，最終減價約17%至約3,280萬元成交，租金回報約4.9厘。另外，兆萬集團相關人士亦沽出旺角砵蘭街292至294號地舖，成交價約6,700萬元，租金回報高達7.5厘。據了解，原業主於2010年以近1.1億元買入該舖，原本叫價約1.58億元放售，最終減價逾半成交，帳面虧損約4,280萬元。
他續稱，商舖租賃市場呈兩極化，有不少國內及海外餐飲品牌進駐香港，大多落戶核心區舖以打響名堂，令核心區空置率走勢平穩至持續改善，資料顯示，核心消費區尖沙咀及中環區空置率改善最大，尖沙咀區最新3月份空置率為8.87%，較去年同期的11.47%下跌2.6個百分點，而中環區最新空置率則為8.32%，較去年同期13.11%下跌4.79個百分點；另邊廂，民生區空置率就見上升趨勢，特別是靠近邊境口岸的新界西北地區更見吉舖綿綿。如元朗區最新商舖空置率為3.72%，較去年同期上升0.7個百分點。
黃偉基分析，舖租市場是支撐買賣需求的重要指標，惟現時市面結業潮不絕，雖然有國內及海外品牌進軍香港，但始終趕不上整體商舖倒閉速度，空置率改善程度較低，加上本港垃圾徵費措施即將開展，料對餐飲行業影響最大，因而影響到舖位租務表現，估計舖租中短期都難有升幅，租務宗數亦只會平穩，料第二季會有約1,000宗。租賃市場不景氣將影響買賣表現，預測業主減價出貨、提高回報率吸引買家的情況會持續，料第二季買賣成交會有約150宗，繼續維持低水平，買賣價就料仍有約5%下調空間，第二季預測成交金額約40億元。
寫字樓供過於求 價格難有升幅
中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示，首季市場共錄得約122宗寫字樓買賣，較上季約128宗為低，按年對比則續有約35%跌幅，自去年第一季後連續4個季度錄得跌幅，更為連續第7個季度之買賣成交宗數低於200宗。買賣總成交金額方面則受惠於個別大手全幢商廈易手所支持，全季共有約85.71億元，若扣除中環盈置大廈全幢交易的話，季內成交金額僅錄得約21億元，為2022年第三季後新低。按月表現方面，3月份買賣宗數僅錄得32宗，為自2023年以來按月第二新低。租賃市場走勢繼續尋底，第一季共錄得約1,188宗租務個案，成交金額錄得約1.18億元，按季計分別下跌約9%及20%，而較按年同期亦減少約12%及14%，反映市場對寫字樓租務需求持續下滑。
他說，指標商廈整體表現疲弱，港九指標商廈於第1季共錄得9宗成交，當中香港指標商廈僅錄得1宗買賣，比對去年同期的9宗急跌，而今年首季港九指標商廈租務宗數則為126宗，當中首季港島指標商廈租務成交宗數為80宗，較去年第四季高出12%，但長期未能突破100宗水平，而九龍指標商廈於第一季僅錄得46宗租務成交，較去年第四季下調近30%，為2022年第三季後再度跌穿50宗。
陳雁樓指，寫字樓空置率持續高企，港島區甲廈整體空置率錄得約12.56%，其中一線核心區如金鐘的最新甲廈空置率為9.02%，中環錄得11.92%。九龍區方面，整體甲廈空置率錄得約14.19%，其中以東九龍情況最為嚴峻，觀塘區為14.18%，九龍灣更高達21.84%。他認為，商廈市場自2019年來一直處於低潮期，雖然疫情已消退，但環球經濟市道仍然疲弱，香港亞洲金融中心地位受壓，加上企業暫緩擴展業務步伐，種種因素令寫字樓租賣需求遞減。同時，面對經濟嚴峻市況加劇，以及本港踏入商廈新供應高峰期，單是今年計，據差餉物業估價署資料顯示，今年預測新寫字樓供應逾168萬方呎，市場消化速度遠遠趕不上新供應，商廈市況雪上加霜。
展望第二季寫字樓租務成交量會略為平穩，預測第二季租務交投會見平穩，料會有1,350宗水平，租金則平穩發展，個別地區料繼續有約5%下跌空間。買賣方面則維持於約120宗水平，但呎價就同樣預測會繼續下調，幅度約5%。
新型工廈價格尋底吸引投資者
中原(工商舖)工商部董事劉重興稱，工商市場繼續為工商舖中最穩定類別，今年第一季共錄得約358宗工廈成交，比去年第四季輕微下跌約7%；總金額則錄得約30.22億元，按季下跌約35%，呈量穩價跌走勢。租賃就見大幅反彈，第一季錄得約2,573宗成交，按季增加約48%，對比去年第一季亦增多約22%；總成交金額錄得約4,778萬元。
他表示，工商市場氣氛雖然受大市影響而成交量處於低水平，但具潛力的優質大型工廈項目仍然備受追捧，季內錄得矚目逾億元成交。有資深鍾姓投資者買入粉嶺安樂門街30至32號及安居街31號的相連工廈，成交價約1.5億元，項目總面積達約6.6萬方呎，平均呎價僅約2,261元。他預期，最新住宅市場撤辣帶動整體樓市氣氛，部分業主成功出售住宅物業套現而重整資產組合，稍後研究其他類型的投資產品。當中工商物業呎價吸引，用途又多元化，加上由低至百餘萬至億元的物業均有選擇，適合各類型投資者。同時，新資本投資者入境計劃於3月底正式接受申請，投資資產包括非住宅房地產，上限1,000萬元；而1,000萬元的非住宅物業以工廈選擇較多，因而令工廈市場受惠，預計前述兩個利好因素將會於未來一年帶動更多工廈買賣交投。
劉重興表示，目前有多個發展商部署於第二季推出旗下的工廈物業，新式工廈質素上乘，部分更可媲美商廈，但呎價比傳統寫字樓更為相宜，加上發展商推盤大多會推出優惠吸客，實惠呎價相信會令投資者重新入市。其中最值得關注為長沙灣。他預計，第二季工廈買賣交投量會穩步上升，買賣成交宗數約480宗，價格仍有下調空間，對市場承接力有利。租務表現則因租金議價空間擴大，不少業主願意商議，預料整體租金會有約5%跌幅，成交量亦保守預測會錄得約2,000宗。
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