工商舖買賣登記連跌3年 創歷史新低 4大因素帶動今年交投反彈8%｜工商舖市況
去年息口高企令投資意欲低迷，據利嘉閣(工商舖)綜合土地註冊處資料，2024年全年累計工商舖買賣共錄得3,414宗登記，較2023年的3,838宗續跌11%，連跌三年，創下1996年有紀錄以來的歷史新低，反映2024年大部分時間仍處高息水平及經濟復甦進度未如理想的結果。此外，全年買賣登記金額相應減少26%，僅錄得544.85億元，創近21年最少，原因包括年內未見有太矚目的巨額登記出現。
該行預測，今年減息周期繼續，配合「一簽多行」助力下，股市及經濟也傾向看好，工商舖市道可望觸底反彈；當中店舖及商廈買賣登記量料分別漲6%及7%，上試1,000宗及700宗水平；而工廈更看漲10%，挑戰2,000宗大關。價錢方面，核心區商舖售價有望錄10%以上升幅，民生區表現持平；商廈受空置率高企困擾，售價或進一步下跌，不過跌幅空間有限料5%以內；工廈方面，由於發展商存貨價錢平過區內二手，今年整體售價料持平。
綜合上述利好因素，初步預計2025年全年整體工商舖買賣登記宗數可反彈8%，上試3,700宗水平；而料在更多機構及新資本投資者入市支持下，涉及的買賣登記金額料按年漲25%，上望680億元。
工商舖登記全線下跌 兩類創歷史新低
利嘉閣(工商舖)地產董事黃應年表示，回顧2024年表現，以登記宗數計算，工廈、商廈及舖位買賣登記延續全線下跌；當中以工廈登記量跌幅最大，去年歷史性首度跌穿二千宗水平，僅錄得1,814宗，按年減少13%，並連續兩年創下歷史新低；佔整體比例也跌至53%。商廈方面亦錄得12%的跌幅，失守七百宗水平，只得657宗登記，創近4年新低及歷史次低，佔整體比例約19%。至於店舖也連續兩年維持在千宗以下的低谷走軟，按年再跌6%，去年錄得943宗登記，緊接2023年後再一年創下歷史新低。
若以買賣合約總值分析，商廈登記總值大幅急挫逾五成(52%)，去年僅錄153.27億元，佔整體金額28%，佔比按年急挫逾15個百分點，主因去年錄得較少大額登記。至於，工廈及店舖去年登記金額分別達157.46億元及234.13億元，佔比各達29%及43%。
踏入2025年，去年第四季出現的利好消息料將延續，包括息口持續回落，「一簽多行」效應進一步發酵等利好因素將令低迷的工商舖市道自谷底拗腰翻身。
2025年利好契機：
(1)深圳率先恢復「一簽多行」，有助帶動消費人流來港，支持本地零售餐飲行業，進而推動店舖買賣租賃需求；
(2)「一簽多行」引發的經濟效益下，配合全球經濟及本地股市逐漸回暖，香港的經濟活動有望增加，從而促進整體工商舖需求；
(3)新資本投資者入境計劃效果漸現，隨著經濟復甦及資金尋找新出路，工商舖類別物業是趁低吸納好時機；
(4)息口自去年第四季開始回落，2025年息口持續下降的趨勢不變，在息口壓力紓緩下，加上市場總存款及資金充裕，可望刺激投資需求。
不過，市場亦存在一些不明朗因素如下，故相信2025年工商舖將在跌宕中力求突破。
2025年利淡風險：
(1)特朗普1月20日上場重掌白宮，中美貿易關係或其他地緣政治因素可能影響香港經濟環境，從而窒礙工商舖復甦進度；
(2)隨著網購風氣盛行及數字化轉型的加速，傳統的實體店舖可能面臨更大的競爭壓力，影響其物業價值和租賃需求；
(3)若市場供應過剩，特別是在某些地區或類型的工商物業，將導致租金及售價受壓，恐影響市場整體表現。
工廈成交首跌穿2千宗 一區逆市增九成年內第三高
利嘉閣(工商舖)地產-工商部高級營業董事朱亮恒表示，2024年全年累計，工廈買賣登記共錄得1,814宗，為破天荒首度跌穿二千宗水平，較2023年度的2,090宗減少13%，涉及買賣合約總值157.46億元，亦挫32%；宗數為1996年有紀錄以來的29年歷史新低。去年工廈買賣登記量在首季表現最遜色，只有359宗，次季反彈至492宗，成為年內次多的一季；不過第三季無以為繼，稍回落至449宗，而第四季受惠減息及救市，按季衝破五百宗，高見514宗，成為最旺的一季。
以價格組別劃分，2024年介乎200萬元至500萬元以內價格組別的工廈成交量最多，錄得796宗登記，按年減少13%；次多的500萬元至1,000萬元以內組別有330宗買賣，按年大跌35%。去年七個價格組別的工廈買賣宗數錄得五跌兩升，其中以2,000萬至5,000萬元以內工廈跌幅最大，去年只有77宗，急挫38%；1億元或以上者，按年也跌29%，至只有10宗。逆市上升較多者則為200萬元以下的超細價工廈，按年錄273宗，同比升20%。
從地區層面分析，在該行定期觀察的十個主要工業區中，2024年登記量錄得六跌四升，其中跌幅最大的是觀塘區，去年錄得186宗買賣登記，按年挫41%，主因是區內前年有年運工業大廈強拍拆分成多宗登記拉高基數之故。此外，沙田/火炭區及葵涌區亦分別大減31%及28%，至各自只有139宗及337宗，惟葵涌區力保不失蟬聯去年買賣登記量最活躍的觀察區。至於逆市錄得升幅者中，以長沙灣區的激增91%最凌厲，共有254宗登記，成為第三多的觀察區。
從個別成交個案分析，去年較矚目的工廈買賣登記中，有涉資逾5億元至逾7億元不等的項目，如黃竹坑合隆工業大廈的全幢登記，涉及金額便高達7.28億元；緊次者為葵涌金星工業大廈6.33億元的全幢登記。此外，荃灣的合福工業大廈全幢登記也涉資5.58億元，為年內第三高的成交。
展望2025年，朱亮恒指出，去年最後兩個月工廈新盤一手貨尾的銷情暢旺，發展商以優惠價促銷，部分訂價較同區二手工廈更低，工廈貨尾每月成交量均有逾30宗，吸引了不少用家和投資者入市，料情況在2025年將可持續。此外隨著經濟逐漸復甦及企業尤其是物流、電商及高科技相關行業對倉儲空間的需求增加，工廈的交投有望回升；加上隨著科技的發展及數碼化轉型，工廈用途更趨多元化，企業會尋求更多靈活的空間來應對新的商業模式。綜合以上因素，預料2025年工廈買賣登記量可按年反彈10%，告別歷史低位，重攀2,000宗水平，而涉及登記金額亦望相應增加14%至180億元。
買家趁低吸納 二線商廈區成交倍增
黃應年指出，總結2024年全年，商廈整體買賣登記量再度失守七百宗水平，僅錄得657宗，較2023年的749宗再跌12%，創近4年新低，並為歷史次低，僅較2020年的637宗多出20宗，仍未擺脫近年低迷悶局。至於商廈買賣合約登記總值去年急跌52%，只得153.27億元，創近21年最少，並為期內首度跌穿二百億元水平，主因是年內缺乏巨額商廈登記之故。
以價格類別劃分，中細價商廈仍是去年買賣登記的主力，當中以介乎200萬元至500萬元以內價格類別的商廈佔比最多，全年錄得216宗，佔了整體商廈成交量近33%。此外，銀碼介乎1億元或以上者的登記量則錄得最大跌幅，按年挫22%，至只有18宗。至於去年七個價格類別的商廈買賣宗數之中，只有200萬元以內及2,000萬至5,000萬元以內兩個組別能背馳上升，去年分別錄52宗及72宗登記，按年各略增4%及7%。
從地區層面分析，在該行定期觀察的11個主要商業區中，2024年登記量錄得七跌四升，當中跌幅最大者為沙田區，全年只錄得13宗登記，按年急跌35%；其次旺角/油麻地區及尖沙咀/佐敦區雙雙減少31%，至分別只有82宗及93宗登記；而上環/中環/金鐘區亦挫20%至101宗，反映部分區域商廈表現不盡人意。值得注意的是一些二線商廈區如觀塘及長沙灣卻異軍突起，分別大漲2.7倍及31%，各錄56宗及47宗登記，反映市場也有資金在相對低價市場趁低吸納。另一方面，2024年最貴重的商廈登記個案包括有紅磡祥祺中心全幢(前稱One HarbourGate東座)涉資的26.5億元，再者是中環中心66樓全層的的7億元，以及上環永樂街88WL全幢登記涉及的7億元。
展望2025年，黃應年表示，雖然「一簽多行」政策主要針對零售及餐飲業，但政策恢復後帶來的經濟增長及信心提升，也能間接利好商廈市場；相信在更多企業進駐香港，將增加對商廈的需求，尤其金融科技及環保科技等新興產業在香港的發展勢頭強勁，這些行業的擴張將直接利好商廈買賣及租賃。再者，目前香港的商廈市場正經歷回調，也可吸引不少用家及投資者趁低入市，商廈市場在去年第四季減息後交投已轉趨活躍，如去年觀塘及長沙灣等地區也錄得多宗買賣，顯示市場的活躍度有所回升。今年首關目標是先重上700宗水平，按年冀升7%；而成交金額冀在有大碼成交支持下可以看俏，按年看升逾六成，挑戰250億元水平。
舖位回報高見7厘 吸引投資重啟入市
利嘉閣(工商舖)地產-商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示，北上成風及消費模式轉變為去年店舖市道帶來巨大壓力，不過「一簽多行」重啟亦為市場重燃希望。總結2024年全年，店舖買賣登記共錄943宗，按年微跌6%，除連跌3年外，更迭創歷史新低，並連續兩年少於一千宗，可見去年市道未及復甦。2024年涉及買賣合約總值234.13億元，按年背馳大升26%，主因年內有兩宗數十億元的大額登記拉動所致。
按物業價格劃分，去年7個價格組別的店舖買賣登記量錄得四跌三升，當中跌幅最大者為銀碼介乎5,000萬元至1億元以內的店舖，去年僅錄得22宗登記，按年急跌50%；其次為介乎1,000萬元至2,000萬元以內的組別，錄得146宗，按年少20%；而2,000萬至5,000萬元以內者亦跌16%，至127宗，反映中高價銀碼層店舖買賣較受影響。至於2024年買賣登記佔比最多者仍是200萬元以下的超細價店舖，全年錄259宗，按年表現持平，僅輕微減少2宗。
另一方面，2024年貴重店舖買賣當中，最矚目者為荃灣愉景新城商場及停車場的40.2億元登記；其次為元朗千色匯商場涉及的近30.62億元疑似內部轉讓登記；再者為同屬荃灣區的灣景廣場購物中心轉手個案，涉資也高達7.77億元。
統計定期觀察的13個分區之中，去年錄得八跌五升。在下跌地區之中，以紅磡/土瓜灣區的跌幅最急劇，由2023年的72宗大減53%，至2024年的34宗登記；其次長沙灣/深水埗區亦挫35%，至91宗；而上環/中環/金鐘區也跌30%至31宗。反之，錄得逆市上升最多的是九龍城/黃大仙區，按年激增2.73倍，至97宗；而觀塘及大埔另外兩個民生區也分別升42%及13%。此外，一些以遊客生意為主的傳統核心區表現也穩定，例如尖沙咀/佐敦區便微升6%至57宗，而灣仔/銅鑼灣區按年也錄42宗，只微跌1宗，反映去年民生區及遊客區整體表現均相對穩定。
預測2025年市況，鄭得明相信店舖市道已連續兩年創新低，市場上不少投資者認為是趁低吸納的契機，再加上內地品牌頻頻進駐香港核心區，如尖沙咀、銅鑼灣、旺角等地帶，配合「一簽多行」的恢復，甚至開始搶租舖位，定必拉動人流及消費。此外，隨著舖價下跌而租金相對穩定，舖位回報率亦一度高見4厘至7厘水平，故2025年料可吸引一批投資者重啟入市動力。
鄭得明又認為，縱使店舖來年仍處低水整固橫行亦不失為一種機遇，意味目前租金水平相對合理，可為新興行業及創新品牌的進駐提供良好契機。反之業主也可趁機調整租務策略，引入更多體驗式商戶，提高商場和街區的吸引力，以增加人流及銷售額。鄭得明對2025年店舖市道感樂觀，預期全年店舖買賣登記量可重上1,000宗水平，按年升約6%，而涉及登記總值也料相應增加7%，至約250億元。
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