2023-10-10 19:45:00

市場展望｜戴德梁行：商廈租金料全年跌最多7% 一線街舖租金穩步上升

戴德梁行周二(10日)發表「2023年第三季香港房地產市場回顧及展望」，表示在環球經濟前境不明朗情況下，第三季續見企業縮減樓面或退租個案，令香港甲級寫字樓市場吸納情況繼續走軟。除中區以外，各區均錄得負吸納量，整體淨吸納量為負225,900方呎，年初迄今累計負646,800方呎。整體待租率因而被推至17.7%水平，促使甲廈租金繼續調整，按季錄得1.7%跌幅，年初迄今累跌5.5%，當中以港島東和九龍東等非核心區的跌幅較為顯著。

戴德梁行香港董事總經理及項目/企業服務部主管蕭亮輝稱，新租賃成交方面，本季度的新租面積較上季增長約40%，當中包括九龍東數宗備受市場矚目的巨型樓面成交，以及一些預租個案。

商廈待租率有機會攀升至歷史新高

按行業的新租賃面積劃分，第三季度各行業比重相對平均，除了科技、媒體及電訊行業最為活躍外，消費品/製造業、銀行及金融業、公營機構和專業服務等行業的新租面積佔比均超過10%，反映不同行業的企業在租金調整下，紛紛抓緊機會進行樓面整合和升級搬遷活動。另一方面，從中區的新租賃面積可見，來自內地企業的新租賃需求佔比自通關以來明顯增長，佔中區首三季度新租賃面積約36%，較2022年全年17%佔比增長不少。期望中資企業能繼續為香港寫字樓租賃市場注入新動力，支持寫字樓市場逐步復甦。至於租金走勢，維持原先預測全年跌幅介乎5%至7%。

蕭亮輝指出，目前整體待租率為17.7%，隨著不少新供應落成，若經濟情況未見理想，待租率有機會攀升至約19%的歷史新高。

街舖空置率大致平穩

在旅客消費帶動下，本港零售市場氣氛繼續回暖，1月至8月零售業總銷貨額總計2,705億元，受去年低基數影響，按年錄得19.3%明顯升幅，並繼續以珠寶及鐘錶、服裝及配飾和藥物及化妝品等受旅客歡迎的類別升幅最為顯著，分別按年大升63.1%、46.7%和40.3%，但仍然與疫情前水平有一段差距。珠寶店、金舖和藥妝店繼續積極進駐核心區街舖，當中包括本地和內地品牌。

第三季街舖平均空置率大致穩定在9%水平，其中，尖沙咀區錄得兩宗大型租賃個案，空置率按季進一步下調1.2個百分點至11.9%，銅鑼灣和旺角分別維持在5.3%和10.9%，而中環則微升1.5個百分點至8.5%。隨著零售市道逐步改善，一線街舖租金繼續穩步上升，各區按季升1至2%左右，年初迄今升勢則以中環的9.1%最為強勁；而銅鑼灣及旺角亦升近7%或以上。另外，各區餐飲租金按季均錄得輕微升幅，介乎0.1%至0.4%不等。

戴德梁行執行董事及香港商舖代理及管理服務主管林應威表示，根據本港入境處的數字，自通關以來港人出境的人次遠高於來港旅客的人數，平均每月相距超過300萬人次，反映港人外遊及北上消費成風，在一定程度上削弱港人留港的消費力，變相拖慢香港零售市場的復甦步伐。隨著港人北上消費並對內地零售和餐飲品牌逐漸熟悉，近期有不少內地零售商趁機來港擴張，特別是內地人氣餐飲連鎖店。

另外，政府最近為促進夜經濟開展「香港夜繽紛」活動，雖然短期内有助刺激本地消費，然而活動對香港零售市場的提振作用必須有延續性才算成功。事實上，要保持香港作爲旅遊城市的吸引力，零售商和商場必需共同合作發揮創意，為旅客帶來更多元化的零售娛樂體驗及優化商戶組合，並且需要政府配合定期舉辦更多如大型演唱會及運動賽事等的國際盛事。

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