2024-12-09 17:27:36

戴德梁行：若減息持續及股市穩定明年樓價有望回升5%｜樓價走勢

房地產顧問戴德梁行今日(9日)發表香港房地產市場今年回顧及明年展望表示，隨著美國聯儲局落實展開減息周期，加上「施政報告」放寬住宅物業按揭成數上限，帶動今年全年住宅成交宗數預計錄得5.38萬宗，若未來息口持續向下，股票市場穩定，明年住宅成交量有望按年升5%至8%，到5.6萬至5.8萬宗水平，支持樓價反彈5%。

戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明指出，差估署數據顯示，今年整體住宅物業價格自10月起停止連續5個月跌勢，按月微升0.6%，使年內樓價跌幅暫收窄至6.8%。他續指，各類市場均在第四季轉跌為升，當中中小型住宅樓價反彈力度較大，而豪宅表現相應平穩。根據該行售價指數，代表細價盤的沙田第一城按季升13.5%；代表中價市場的太古城按季錄得0.7%輕微升幅；而代表豪宅市場的貝沙灣按季亦微升0.5%。

戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢補充，發展商繼續積極推盤去貨，搶佔部分二手客源，1月至10月的一手成交約佔整體住宅交投數目的32%。發展商以低價策略推盤，對同區二手住宅樓價造成較大壓力，不過隨著減息開始，可見發展商提供相應折扣減少，若減息周期繼續相信影響會減輕。

一核心區商舖再錄零空置率

商鋪方面，今年第四季核心區整體一線街舖空置率進一步改善至7.6%，當中銅鑼灣繼2019年第三季以來，時隔5年再次錄得0%空置率，反映品牌紛紛趁著租金仍較高峰期大幅回落而落戶傳統遊客區。中環、尖沙咀和旺角空置率則按季保持平穩，分別維持在8.6%、9.4%和8.4%水平。

租金表現方面，隨著租賃氣氛回暖，各區一線街舖租金在第四季繼續穩步回升，按季錄得介乎0.6%至1.3%的輕微增幅，今年全年升幅累計3%至7%，當中以中環和尖沙咀的6.7%較為顯著。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝表示，來年租賃需求將繼續以期望藉香港作爲跳板的國內品牌為主導，逐步吸納一線街道的空置舖位。展望2025 年，中央政府一系列刺激經濟和消費的措施會繼續惠及香港零售業表現，包括最近宣佈恢復深圳居民「一簽多行」計劃，預期明年第一季零售業總銷售貨額有望按年回升3至5%，而全年各核心區一綫街舖租金有望錄得3至5%單位數增長。

明年甲廈供應達350萬呎租金最多跌9%

至於寫字樓市場，第四季(截至11月中)甲級寫字樓整體淨吸納量回落至4.6萬方呎，但仍是連續第五個季度錄得正吸納量，並帶動年初至今錄得逾102萬方呎淨吸納面積，創下自2019年以來新高水平。由於季內未有新寫字樓項目落成，整體待租率輕微下跌至19.2%的水平，亦是連續第二季錄得下跌。第四季的新租賃活動以銀行及金融業為主，佔整體約三分之一。

另外，甲級寫字樓租金於第四季(截至11月底)持續調整，按季下跌2.1%，年初至今累跌5.9%，至每月每平方呎約45.1元。不過，受到保險公司需求帶動，尖沙咀租金年初至今僅下調2.3%，表現優於整體市場。

蕭亮輝表示，展望短中期市場，甲級寫字樓的租賃市場氣氛除受到整體經濟復甦情況影響外，仍然需要取決於本港首次公開招股(IPO)及股票市場的表現，以帶動相關行業對寫字樓的租賃需求。然而，由於明年甲廈供應將達到約350萬呎，預計待租率將會處於20%以上的高位水平，因此預期2025年甲級寫字樓整體租金將會繼續下跌約7%至9%。

學生宿舍料成市場投資焦點

戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄指出，今年大額非住宅物業投資市場(截至12月6日)暫錄65宗大額成交，總成交金額較去年全年跌41%至285億元。雖然美國聯儲局在9月宣布減息，但銀行商業按揭利率一般仍然較商用物業回報率為高，預期明年大額非住宅物業投資總額約升10%至300億元。

值得留意的是，年內共有9宗屬於酒店類型物業和出租住宅項目的成交，宗數佔比從去年的5%上升至今年的14%。事實上，隨著來港專才和非本地學生人數不斷增加，市場對共居空間、多戶型物業和學生公寓的需求有升無減，加上在最新一份施政報告中，政府更提倡鼓勵私人市場改裝酒店和其他商廈成為學生宿舍，相信來年相關物業成交將繼續成為市場焦點。

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