2024-01-20 12:00:02

新晉居屋身價逆市升！十大最貴居屋王「大洗牌」富榮花園跌落第34位

二手居屋成為淡市奇葩，據房屋委員會數據顯示，2023年全港錄得3,262宗未補地價資助房屋成交，按年升逾20%，創2002年有紀錄以來歷史次高。近年新晉居屋備受綠表和白居二買家追捧，樓價水漲船高。去年全港十大呎價最貴的居屋，有9個來自各區的新晉居屋屋苑，當中啟德啟朗苑綠表呎價升破1.4萬元，成香港「居屋王」，其呎價比昔日「九龍居屋王」大角咀富榮花園貴逾40%。

有句說話叫做「長江後浪推前浪」，居屋的物業巿場亦如是。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，隨着禁售期及額外印花稅(SSD)解禁，近年落成的新晉居屋以樓齡優勢，「身價」已逐步拋離上一代居屋王。據中原地產統計2023年全港首10個呎價最貴的補地價二手居屋，有9個屬入伙少於10年，樓齡約3至7年不等。

啟德誕全港最貴居屋王

位於啟德的啟朗苑距離啟德站只有約1分鐘，區內的商業配套亦已陸續落成，樓價自然「貴得有道理」。2023年錄得10宗未補地價成交，涉資5,365.8萬元，平均呎價約14,267元，較2022年13,888元升約3%，成為去年全港平均呎價最貴的居屋，更貴過不少私人藍籌屋苑。如荔枝角美孚新邨、觀塘麗港城及紅磡黃埔花園，去年呎價介乎約11,128至14,090元。

成交方面，啟朗苑A座中層2室，實用面積約384方呎，一房間隔，去年7月以未補地價590萬元易手，呎價約15,365元，打破同屋苑B座中層7室於同年1月份錄得的每方呎15,247元紀錄，成為全港新「居屋王」。

凱樂苑成去年全港居屋成交量之冠

打入十大呎價最貴居屋之中，有3個屋苑位於長沙灣，包括凱樂苑、凱德苑和麗翠苑。其中凱樂苑去年二手平均呎價約12,351元，按年升1%，成全港呎價第二貴居屋。另一方面，凱樂苑是去年全港居屋成交量之冠，錄113宗，較2022年75宗大升五成，當中以實用面積500方呎以下單位最受歡迎，佔106宗或94%。

昔日「九龍居屋王」大角咀富榮花園，去年平均呎價失守1萬元關口，低見約9,904元，較2020年高峰期約12,249元，大挫近兩成。與新居屋啟朗苑比較，富榮花園呎價更大幅低約三成。值得留意是，富榮花園在全港最貴居屋呎價排名已跌出10大，2020年仍排第8位，2021及2022年已跌至第13及30位，去年更跌至第34位。其呎價亦比元朗新入伙居屋宏富苑10,194元更低。富榮花園於1998年落成，樓齡約26年。

港島區僅一居屋打入10大

另外，一直是居屋王常客、樓齡將近37年的鰂魚涌康山花園，呎價排名亦由2020年全港第4位，去年跌至第20位。筲箕灣東濤苑則是港島區唯一一個居屋，打入10大，去年錄22宗成交，平均呎價約11,609元，排名全港第7貴居屋。

陳永傑稱，新居屋樓齡輕，可向銀行申請高成數兼長年期按揭，綠表居屋按揭成數最高是95％，首期僅5%，買家願意「用高價、低首期」方式入市年輕居屋。另一方面，近年樓價下滑，普遍7年內買樓的業主都要蝕讓，惟獨未補地價居屋轉售仍獲利豐厚。自政府2014年復售居屋以來，居屋以市價低至五一折售予市民，令社會關注居屋市場出現短炒獲利個案。全港10大最貴居屋，去年錄316宗成交，較2022年208宗增加約52%。

凱樂苑迄今二手轉讓業主全賺

以凱樂苑為例，其中一伙實用面積約629方呎高層戶，去年9月以848萬元沽出，創該屋苑歷史次高，也是去年全港售價最高的未補地價居屋。翻查資料，原業主2019年9月以448萬元入市，持貨4年，帳面勁賺400萬元或近九成。反映整體二手樓價的中原城市領先指數CCL，同期則跌近兩成。凱樂苑迄今累積錄得191宗二手轉讓，涉資逾10億元，業主全部賺錢。

此外，受新晉居屋成交帶動，去年全港居屋第二市場錄得824宗、呎價1萬元以上的成交，較2022年696宗也增加18%；凱樂苑佔112宗最多，其次是麗翠苑及元朗屏欣苑，分別63及51宗。

11宗樓價「1球」成交最平65萬上車

樓價下滑，二、三綫資助房屋呎價已有「3字頭」選擇。離島坪洲居屋坪麗苑，去年有1宗買賣，屬於一伙實用面積約534方呎單位，以170萬元售出，呎價僅3,184元，成全港呎價最平資助房屋。另外，樓價100萬元以下成交，去年有11宗，屯門公屋山景邨最平，售價低至65萬元。

邊區居屋最受歡迎？

將軍澳、天水圍、馬鞍山、沙田及屯門區，向來屬資助房屋傳統置業旺區，去年合共錄得1,216宗居屋第二市場買賣，較2022年1,104宗增加約一成。當中以將軍澳交投最活躍，佔339宗，其次是天水圍及馬鞍山，分別有244及243宗。沙田緊隨其後，有222宗，屯門則以168宗居第5位。上述5大旺區已佔去年整體居二市場成交量近四成。