2023-10-11 19:15:00

氣氛淡靜｜中原工商舖：第三季價量齊跌表現欠佳盼施政報告措施利好工商舖

中原(工商舖)周三(11日)舉行「回顧2023年第三季工商舖市況及展望第四季前景」記者會，指出今年初香港開關後市場復甦步伐未如預期，拖累投資者對入市工商舖物業信心，令第三季工商舖交投表現欠佳。中原(工商舖)董事總經理潘志明表示，第三季工商舖買賣成交未能重返1,000宗，為連續第四個季度低於千宗水平，合共僅錄得約801宗買賣成交，按季及按年比較均下跌約20%；總成交金額則錄得約131.20億元，比上季減少約9%，按年同期更下跌約19%。

潘志明指，現時息口高企，銀行同業拆息HIBOR息口不斷提升，不少廠商及投資者以HIBOR為基礎向銀行借款入市亦大受影響，投資者入市成本持續增加。同時，銀行定期存款息口提高，對比物業回報更為吸引，因而令有意入市工商舖準買家卻步，觀望氣氛持續濃厚。

各界期待即將於10月25日出台的《施政報告》，潘志明相信「政府撤辣」機會相當高，將不單對住宅市場帶來正面影響，利好氣氛更會刺激工商舖買賣表現。同時，市傳施政報告將會著墨加快農地改劃，以配合北部都會區的發展，間接利好工商舖發展。政府深明瞭現時最重要振興經濟，相信會宣布有效措施協助各界重拾步伐，整體預測工商舖市場前景樂觀審慎。

民生區租金或下調最多20%

中原(工商舖)商舖部董事黃偉基稱，據中原(工商舖)統計，2023第三季共錄得約210宗商舖買賣成交，與今年首兩季數字相若，為連續第三個季度錄得約200宗左右買賣成交，數字仍處於低水平，較2022年同期仍有約兩成差幅。而季內總金額則錄得約56.44億元，對比上一季輕微增多約3%，但按年同期對比，差幅約17%。

黃偉基認為，香港今年通關後，訪港旅客人次見上升趨勢，加上政府又派發消費券及策劃不同類型活動如「香港夜繽紛」等推動經濟，但最新黃金周旅客數字未如理想，加上內地旅客來港旅遊模式改變，將會影響到第四季舖位租務及買賣表現，預測第四季租賃市場呈個別發展，大額租務仍屬主流，聖誕新年假期帶動有限，預測核心區表現平穩，相信會繼續以餐飲業最為活躍，而民生區則受北上消費拖累，市道較為疲弱，租金將有機會再下調約10%至20%。至於買賣市場仍需要時間復甦，預測第四季商舖買賣會與第三季相若，料第4季買賣宗數維持約200宗水平，至於買賣價則料有機會進一步下調約10%至20%。

寫字樓空置率持續高企

中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示，資料顯示，2023第三季僅錄得約121宗商廈買賣，對比上季或2022年同期均有逾三成跌幅；今季總成交金額錄得約27.14億元，為年內第三個季度持續下滑，對比第二季更少約16%。租務市場方面，第三季錄得約1,336宗成交個案，按季下跌約11%；季內錄得總成交金額錄得約1.72億元，比上季有約24%升幅。

港九指標商廈表現疲弱，第三季合共僅錄得約6宗成交，比第二季的約15宗大幅減少。同時，港九甲廈空置率持續攀升，整體港島區最新記錄為11.94%，比年初上升0.98個百分點，中環為11.17%，金鐘則錄得約9.63%；九龍區整體甲廈空置率比年初輕微上升，最新錄得約12.75%，其中尖沙咀為9.46%，觀塘更重返雙位數字，最新錄得11.34%。

陳雁樓表示，目前經濟市道仍見疲弱，但近年有多幢即將落成的商廈供應，令市面出現供過於求的局面，加劇寫字樓空置率高企，拖累租賣價難以回升。同時有不少外圍因素令企業放緩入市決策，如息口不斷上揚令投資者入市成本增加，影響購買意欲；股市走勢不如理想，對資金分配更為審慎，加上政府推出刺激商務活動的措施未見顯著成效，令企業對租買氣氛持續觀望，預測第四季商廈買賣價會平穩至有5%調整空間，而受惠吸引價格水平，預料尾季買賣宗數會略有回升至約150宗。寫字樓租賃方面就預測受空置率持續高企影響，租金難有反彈，料會窄幅上落、下調約5%，總成交量則預測有約1,500宗。

第四季看好西九龍一帶工商廈表現

中原(工商舖)工商部董事劉重興說，第三季錄得約470宗工廈買賣個案，總成交金額約47.61億元，對比第二季同樣減少約兩成，而對比2022年同期第三季更減少約17%及35%。至於租賃表現都同樣略為遜色，今季共錄得約1,163宗工廈租務成交，涉及總金額約4,031萬元，按季宗數維持相若水平，但金額則下跌約11%；按年同期對比，宗數更下滑約40%，金額亦跌約32%。

劉重興續說，隨著網絡發展蓬勃，近年數據中心及電動汽車維修中心崛起，由於此類行業要求高樓底、大面積，符合條件又價格相宜的工業大廈為進駐首選，該類行業近年成為工廈租務主流。由於第四季屬傳統企業洽租旺季，預測第四季工廈租務宗數會上升至約1,300宗，但租金就預計會隨著大市繼續有約5%下調。至於買賣方面，因目前有不少用家及投資者積極在市場尋找叫價較低的筍盤，預料短期內會相繼入市，利好第四季買賣宗數料會有約10%升幅至520宗水平，總成交金額亦會受大額成交帶動，料會有約15%增幅至約55億元，但平均呎價則受市場氣氛影響，相信要有最少約5%至8%下調才會有承接。他指出，第四季看好西九龍一帶工商廈表現，尤其以長沙灣及葵涌料會最受追捧，而受惠於啟德效應帶動，預料新蒲崗工商廈租買需求亦見增加。

第三季大額買賣成交見起色

潘志明表示，季內大額買賣成交則見起色，有不少拉鋸一時的交易得以於第三季落實，帶動該季共錄得約21宗逾億元成交，涉及總金額約59.41億元，對比第二季均上升逾六成。季內較受追捧的為基座商場及酒店項目，最矚目的要數恒基旗下的啟德The Henley地下連1樓商舖項目，市傳由內地投資者以約5.28億元承接；另西灣河港島．東18基座商舖及同區筲箕灣道180至184號地下及1樓一籃子舖，分別以約1.8億元及7,500萬元售出。酒店成交方面，灣仔君悅居全幢由香港中旅斥資約8.98億元買入，為今年第三季最大宗投資項目；另外旺角旭逸酒店．旺角全幢以約5.6億元成交，新買家為百樂酒店集團相關人士。

展望2023第四季，潘志明預期商廈市場仍然會是三個類別中的「重災區」，主因寫字樓空置情況仍見持續，難以消化，價格自然難回升，加上經濟市道偏淡，投資者及企業入市意欲更低。早前政府公佈第四季賣地計劃，直言因應商業樓面空置率高企而放緩推出商業地皮，成為連續第三季沒有商業地推出，連預期會放出市場的金鐘廊地皮亦遭擱置，可見商廈空置問題情況嚴峻，預測短期內寫字樓市場難有反彈。而相對地商舖市道前景則稍為樂觀，預料第四季大額成交仍以基座商場及中價酒店為主，而現時舖位價格比高峰期相宜亦是吸引投資者注目的關鍵，相信第四季整體交投量會見平穩。

至於工廈物業就為三個類別中一直較為穩健的範疇，入場門檻低、投資方向多元化、租務穩定等原因都將會繼續支持工商物業。其要面對的挑戰是活化工廈政策已實行多年，合資格又有潛力的大廈基本上已被市場吸納，傳統工廈全幢項目買少見少，令近年全幢工廈交投明顯放緩；預計第四季大型工廈項目仍會是投資者尋寶對象。

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