2025-03-13 19:55:53

海外樓市｜供應增需求降！英國租賃降溫倫敦租金跌價

英國租賃市場增長放緩，過去一年不少租戶「轉租為買」購入自住樓，淨移民人數下降，加上租盤供應增加了11%，令租賃需求按年下降17%，但仍有數據指平均要12個租客爭1個租盤；而相比倫敦市中心的租金下跌，倫敦外圍卻增長強勁。

根據英國HomeLet租金指數，上月英國整體平均租金為1,275英鎊(約12,825港元)，按月上漲0.3%，按年則升3.5%。若撇除倫敦，其餘地區平均租金亦按月上漲0.5%，至每月1,100英鎊(約11,064港元)，按年上升 3.5%。

至於大倫敦地區，2月份平均租金為2,026英鎊(約20,378港元)，按年卻倒跌2.1%。當中升幅較為明顯的是北愛爾蘭，按年漲7.8%，按月高0.8%，達897英鎊(約9,022港元)。另外，西米德蘭茲(West Midlands)上月租金按年升7.4%，按月增0.1%，達1,021英鎊(約10,269港元)。

倫敦外圍租金增長仍強勁

如果按行政區劃分，租金升幅最強勁的是大倫敦外的布倫來(Bromley)，按年升15.8%，至2,092英鎊(約21,042港元)。另外，南倫敦的克洛敦(Croydon)亦按年升14.3%，至1,647英鎊(約16,566港元)。此外，伊靈(Ealing)亦按年增8.7%，至2,130英鎊(約21,424港元)，相比之下全英最貴地段的西敏(Westminster)，租金卻是按年下跌7.8%，至3,218英鎊(約32,368港元)。

根據Zoopla最新數據指，過去一年，可供出租的房屋數量按年增長11%，而租賃需求則下降17%。雖然平均仍要12個租客爭1個租盤，但已遠低於2022年至2024年的高位，惟仍然是新冠肺炎疫情前水平的兩倍。過去一年，英國各地區租賃需求均有所冷卻，主要是工作簽證和留學生簽證減少，以及首次置業的需求增加，而大多數首次置業買家來自租賃市場。

稅金重壓業主持貨成本增

英國不少業主近年持有物業的成本不斷增加，除了按揭利率仍然高企，還有稅收改變，目前每年租金收入介乎12,571 英鎊至 50,270 英鎊之間，須繳納20%稅收。至於租金收入為50,271英鎊至12.5萬英鎊者，須繳納40%的稅收，125,001英鎊或以上則是45%。以上因素導致有部分業主退出租賃市場，令全國租盤自2016年以來一直維持在約550萬伙的水平。

16%租盤或將從租賃市場消失

另外，新的《租戶權利法案》(The new Renters’ Rights Bill)預計將於今年內生效，當中不乏保護租戶條款，例如廢除第21條「無過失」驅逐租戶規定等。另外，政府正在就私人出租房屋是否需要達到A、B或C級能源等級進行磋商，預計將於2028年推出。目前有45%的租賃房屋為D級，業主需要付出一大筆資金才可提升到C級。另外約有16%私人租賃房屋被評為E、F或G級，預計這一批租盤未來或從租賃市場上消失。

持續求過於供今年整體租金仍看升

Zoopla預計，今年租賃房屋將持續求過於供，但由於淨移民數量下降，有助紓緩租屋需求。報告指，去年的淨移民人數為72.8萬人，比2023年的90.6萬人下降20%；加上去年初英國政府嚴格控制簽證政策，尤其是國際學生人簽證，預計下降趨勢將持續到今年。不過，在租金仍較為便宜的地區，包括大城市鄰近近郊區仍可追落後，至於整體英國租金仍有3%至4%的上漲空間。