2024-12-19 21:08:47

海外樓市｜四大條件撐得住！日本樓價明年「易升難跌」

日圓再次跌穿4.9算，過去一年受惠日圓貶值，吸引海外買家及機構投資者進駐日本，而日本境內由「強勢夫妻」(power couple)、即家庭年收入在1,000萬日圓(約49.6萬港元)的夫婦，其購買力亦帶動今年日本樓市創新高。東京都心區域，即使是中古公寓大廈，平均價格已超過1億日圓(約496萬港元)，千代田區甚至逼近2億日圓(約991萬港元)的水平，即使是商業物業的成交額亦有望突破4萬億日圓。展望2025年，在四大因素支撐下，預料日本樓市繼續易升難跌。

日圓貶值供應量減建築費升

日本樓市在新冠肺炎疫後一枝獨秀，最大原因除了日圓貶值令大量旅客到訪日本外，本地房地產供應量減少是第二大因素。根據房地產公司信義日本數據指，由於發展商今年的新建公寓的供給量按年減少逾10%，預計明年供應量或維持相同水準，甚至下滑跡象。

另外由於建築費用攀升，不得不將成本轉嫁在樓價上，預計新建公寓大廈沒有減價跡象，為支撐樓市的第三大因素。當前的中古公寓樓價按年上漲一成，都心區域則上漲15%至20%。目前新建住宅樓價上漲速度超過了工資的增長，發展商更大量供應過億日圓住宅。尤其是東京都，平均樓價達年收入的18倍。

仲量聯行：受惠地緣政治緊張

至於第四大因素則受惠地緣政治。仲量聯行認為，日本樓市屬於成長區域，主要是因為日本有地緣風險的助勢，因俄烏戰爭、中東情勢、美中關係、中台關係等各地情勢皆令人擔憂，在全球的投資者眼中，日本算是相對安全的投資地點。除地產外，日經指數亦迎來35年來的新高。

樓價收入佔比飆貴價樓集中東京

不過樓價不斷攀高，日本全國整體新建住宅的「樓價收入佔比」亦持續上升，去年為10.09倍。按東京KANTEI(東京都品川區)的統計顯示，樓價收入佔比最高的為東京都，錄17.78倍，平均年收入為592萬日圓，住宅樓價格則達1.053億日圓(約522萬港元)，而在2022年，區內平均年收入為578萬日圓(約28.6萬港元)，住宅樓價格為8,561萬日圓(約424萬港元)，樓價收入佔比為14.81倍。東京都內2023年共有4,039伙逾億日圓住宅。規模達到2022年的1.5倍，日本全國逾億日圓住宅的80%都集中在東京。