港英壓測大不同詳解英國三類按揭

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上周提到，有80後港女借爆按揭買入多間英國樓收租，不少讀者好奇在當地如何承造按揭。其實，英國按揭大致分為投資按揭(Buy To Let)及自住按揭(Buy To Live)，另外還有「Help To Buy」等按揭。有業內人士指，英國申請按揭與香港最大不同，是每月收入扣除個人生活成本及各項支出後，仍有餘款可以供樓時，才按餘款比例批出按揭額。(撰文︰Wendy全球樓行)

投資Buy To Let 收入扣生活成本
OPTIMUS首席海外物業按揭顧問蔡碧琪(圓圖)指，若以香港收入投資英國，絕大部分揀選Buy To Let按揭，該按揭為純出租，不可自住，入住租客不可是父母、配偶及兒女，因為銀行已假設不會向親人收取租金。她指，Buy To Let是以物業的預計租金收入作為首要計算，其次香港需有穩定薪金收入，最低入場門檻是年薪不能少於2.5萬英鎊(約27萬港元)。假設向英國銀行申請按揭貸款10萬英鎊(約107萬港元)，需要通過銀行125%的租金壓力測試，以5.5厘為例計算(每間銀行利率不同)，若要通過按揭供款的壓力測試，每月收入在扣除個人生活成本約20%至30%，再扣減大概10%為港元兌換英鎊的匯率波動風險，以及每月的債項等支出後，年收入剩餘款項最少達6,875英鎊(約7.3萬港元)，另外物業每月租金需達573英鎊(約6,111港元)。

以Buy To Let按揭為例最多承造75%按揭，香港按揭有金管局監管，但Buy To Let按揭在英國，每間銀行都有自成一套的準則或有不同。大部分英國銀行不需要申請者提供稅單，只需提供糧單、公司證明書信，個人身份證明及首期資金來源。她透露有港人會隱瞞香港借貸還款紀錄，雖然英國銀行不會查相關報告，但提防一旦被發現，銀行必定因申請者不誠實而叫停按揭。

可揀還息不還本高槓桿亦高風險
Buy To Let按揭亦分為「還息不還本」(Interest Only)以及傳統的還息又還本(Principal and Interest)兩種。英國房產顧問Smart2Go合夥人葉永鏗指，Interest Only的投資者比較進取，通常希望在扣除利息供款及其他雜費後「仍有錢落袋」，再槓桿上去投資其他物業出租，前提是看好樓市未來或會升值逾一倍，待真正還款期時「一間抵兩間甚至三間」。但是風險甚大，如今次新冠肺炎疫情下不少租客棄租，業主需調動個人資金償還按揭貸款，若資金鏈斷裂物業隨時淪為銀主盤，故不建議初階投資者選擇。

自住Buy To Live 低息高成數條款苛
至於Buy To Live，海外人士買樓大多為給留學子女自住，按揭成數較高，按揭利率較低，但計算方法較Buy To Let更苛刻，由於自住沒有租金收入，薪金在扣除個人生活成本、債項及匯兌風險等約30%至40%後，剩下餘款可借到年薪4.5倍，假設月薪5萬元，六五折後為3.25萬元，按揭額約175.5萬元。目前海外人士Buy To Live按揭年利率為2.88厘，Buy To Let為3.28厘。若是當地稅務居民申請Buy To Live並在當地有穩定工作收入及良好信貸紀錄，按揭利率可低於2厘，最多可以借八成，若是首次買家或可達九成按揭。

稅務居民可Help To Buy 最多借95%
至於Help To Buy按揭最多可承造95%按揭，但必須是當地稅務居民，並在全球是首次置業(即曾擁有物業亦不可)，只可購買新樓樓花。