第一太平戴維斯：香港寫字樓空置率創新高 租金較5年前高峰期跌40%

國際房地產顧問第一太平戴維斯最新發表的2024年9月香港寫字樓租賃市場報告指出，香港寫字樓市場面臨前所未有的挑戰，自2019年以來空置率創下歷史新高，租金下降40%。

中環空置率激增220萬方呎

第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部董事湯卓軒表示，高息的影響和租戶偏好的變化重塑了寫字樓租賃格局，導致寫字樓空置率居高不下，租金持續下降。香港寫字樓市場目前正面臨前所未有的挑戰，空置率超越過往低迷時期的水平如沙士及2009年的全球金融危機。特別是核心商業區，如中環的空置率激增220萬方呎。這情況由多種因素造成，包括經濟表現疲弱而導致的需求減少、租客喜好轉變及高息的影響。

隨著業主在市場上面臨激烈競爭，許多人不得不大幅降低租金。這導致租金自2019年高峰以來下降了40%。這表現出行業需應對著經濟持續的不確定性，及正經歷重大的轉型與調整。鄰近被接管的物業的寫字樓最近出現了短期的需求增加，因為企業正尋求替代的辦公空間。這是由於當前高息環境加劇了許多優質寫字樓業主的債務問題。

核心與非核心區租金差距收窄

此外，中國房地產市場的下滑導致更多物業被接管人接手，並進一步減少租賃活動。由於接管人缺乏管理甲級寫字樓的經驗，可能會造成低營運效率，刻板的租賃方案、削減成本的措施及服務不足亦可能導致租客不滿，從而增加空置率。雖然這趨勢暫時促使鄰近寫字樓的出租率上升，但業主隨著加劇的競爭調整策略，可能會對市場未來產生更廣泛的影響。

然而，這一現象在中後期或會產生副作用。隨著受影響的業主考慮降低租金以吸引失去的租客，令市場上可能會觸發更廣泛的租金下跌循環。核心區的租金下調將導致新的市場動態；核心與非核心區的租金差距收窄，使一些金融機構將其非核心業務重新遷回核心商區。包括工銀亞洲從觀塘搬至紅磡，鄧白氏從觀塘搬至金鐘，以及卓佳(Tricor)從觀塘搬至銅鑼灣。

今年寫字樓租金繼續下調

第一太平戴維斯香港董事總經理及租務部主管劉偉基指出，展望未來，根據2011至2019年平均130萬方呎的淨吸納量，寫字樓空置率預計將於2027年達17%。雖然香港目前14.8%的空置率看似嚴重，但對比其他主要城市，如倫敦(10%)、悉尼(12%)和紐約(28%)而言，仍屬相對溫和。

第一太平戴維斯九龍商業樓宇租務部副資深董事姚偉明先生續指，但由於短期內難以出現新需求，預計今年餘下時間租金將繼續呈下行趨勢。然而，美國減息料或將帶動企業情緒回升，可能在未來幾個月緩和租金下滑的趨勢。