2022-09-22 14:40:03

美國加息｜美加息周期未完利嘉閣按揭：料港銀年內或加息2次

滙豐宣布上調港元最優惠利率(P)至5.125厘，是2019年11月以來首次調整P，意味香港已正式步入加息周期。(資料圖片)

滙豐銀行宣布上調港元最優惠利率(P)0.125厘至5.125厘，是2019年11月以來首次調整P，亦意味著香港已正式步入加息周期。較早前美國聯儲局一如市埸預期再加息0.75厘，聯邦基金利率升至介乎3.00至3.25厘，為今年內第5次加息，累計加息已達3厘，加幅已經高於(2015至2018年)整個加息周期；加上美國聯儲局持續放鷹，認為繼續加息是合適，按利率期貨顯示聯邦基金利率11月至少會再加0.5厘，而至年底有逾90%的機會升至4.25至4.5厘，意味著年底前美國仍有1.25厘的加息空間。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為，香港銀行9月跟隨美國加息屬預期之內，但加幅僅0.125厘，較市場原先估計的0.25厘溫和，但她提醒美國加息步伐急大，與2015年的緩慢加息不同，預計香港銀行這次的加息幅度及規模，將比上一次快及急，年內或至少加息兩次，相信11月及12月均有可能再跟隨美國加息，實際按息年底或升至3厘以上。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣提醒，美國加息步伐急大，預計香港銀行年內或至少加息2次。

500萬貸款年期30年月供增989元

黃詠欣解釋，香港銀行加息的先兆早已出現，包括1個月HIBOR近3日已高於2.5厘，不單已升穿H按封頂位(2.75%)，令最優惠利率(P)與1個月拆息的利差(Prime-HIBOR spread)跌至3%以下；同時銀行用高息搶存款，以及不對稱加H按及P按息，這些情況皆與2018年香港銀行加息前相近。她提醒，由於現時大部分銀行都已上調H按鎖息上限至P-2.25%，如1個月HIBOR不回落，再加上銀行加P至5.125厘，對供樓人士說已等同加息0.375厘。她舉例，如500萬元貸款，以年期30年計，實際按息升至2.785厘，每月供款會較2.5厘時多989元(+5%)；若與年內拆息低位時實際按息僅1.428厘比較，每月供款則多3,661元(+21.42%)。(詳見附表)

宜善用轉按賺現金回贈作補貼

黃詠欣預計，港銀年內會加息多於1次，供樓人士可善用轉按賺現金回贈，以減少加息的影響。以500萬貸款為例，轉按便可享約10萬元的現金回贈，足以抵銷逾70%的首年利息開支；而新盤買家選用即供付款計劃，會較建期付款計劃划算，「因為選用建期付款計劃，『上會』時如息口再上升，壓力測試下的入息要求亦必然會增加；如若果薪金升幅追不上加息步伐，或要找擔保人才能通過銀行要求。」

加息對二手樓影響較大

至於加息對樓市的影響，黃詠欣認為由於銀行目的對一手物業的利率較二手物業優惠，現時新盤仍有P-2.5%的H按鎖息上限，即實際按揭2.625厘的計劃，而二手物業鎖息上限大部分已加至P-2.25%，較新盤按揭高0.25厘。因此，加息對二手成交影響較大，同時由於有大型銀行P按息較H按鎖息上限低，預計未來選用P按的比例會上升。另外，由於疫情對經濟影響未完全減退，黃詠欣建議政府加快考慮為樓市減辣，包括放寬「額外印花稅」(SSD)，及放寬壓力測試要求。