中原按揭董事總經理王美鳳指，美國減息幅度優於市場預期，促使銀行可即時加快開啟減息周期，料供樓負擔將有所減輕。(中原提供)
美國聯儲局凌晨宣布減息0.5厘，是自2020年3月四年半以來首次減息，正式展開減息周期序幕，具指標性的滙豐銀行宣布下調最優惠利率(P)0.25厘至5.625%。中原按揭董事總經理王美鳳指出，美國減息達半厘優於市場預期，加上近日港元拆息下降步伐加快，減幅已大於美息，促使銀行可即時加快開啟減息周期，在目前租貴過供的情況下，料租轉買個案增多，供樓負擔亦將有所減輕。
滙豐銀行下調最優惠利率(P) 0.25厘具指標性作用，料其他銀行將跟隨。(資料圖片)
她指出，滙豐銀行下調最優惠利率(P) 0.25厘具指標性作用，料其他銀行將陸續跟隨，本港已隨美進入減息周期，銀行減P令目前新按及供樓人士的按揭息率均可同步下降。以市場主要按息(包括H按及P按)減至3.875% (以市場H+1.3%封頂P-1.75%(P:5.875%)計，P下降0.25%(等於實際息率由4.125%減至3.875%)，預期今年美國減息幅度可共達1厘，料今年底市場實際按息可續跌至將3.75%水平，幫助置業者減輕供樓負擔。
租金續升 料租轉買增多
樓巿方面，王美鳳續指，市場普遍預期年內息率走勢回落，認定可為樓市增添利好因素，近日趁低吸納的買家已開始增加，發展商亦陸續表態短期內加快推售新盤步伐。現時美國落實大手減息，銀行亦提早啟動減息周期，減息幅度快於及優於市場預期，供樓利息下降及供樓負擔減輕，加上銀行樓按取態已具積極性，按揭優惠增加、審批時間縮短，多個利好因素在市場增加，料可加強買家入市信心。至於在租金續升、供樓利息趨降的形勢下，轉租為買的人將會增多，帶動樓市回暖向好。
本港樓市租金續升，在供樓利息趨降的形勢下，料轉租為買的人將增多，帶動樓市回暖向好。(資料圖片)
美息方面，王美鳳指，美國通脹率持續回落至2.5%三年半新低，邁向2%通脹目標的信心增強，加上勞動市場發展放慢，美國決定展開減息周期，是次美國聯邦基金利率減息0.5厘，減幅較大於市場預期 ; 若果美國通脹回落走勢大致持續，料美於年內仍可減息2次，今年合共減幅可達1厘。此外，市場預期是次美國減息周期可延至2026年，將視乎當地通脹、就業及經濟狀況，來決定減息步伐，中長線息率可望降至2.9厘水平。
就銀行加快減P之原因，王美鳳稱，雖然港P在對上一次加息周期大幅度，未有跟上美息加幅，加幅合計只有0.875厘，美息加幅則共有5.25厘，然而，最近港元拆息下跌步伐比美息快，1個月拆息已跌至3.61%，為28個月以來低水平，港元拆息水平亦已較美國息率低1.5厘，美國減息後料再進一步推低拆息水平，加上銀行曾於去年起上調按揭計劃息率共達0.75厘，以幫助擴闊新造按揭的息差，是次美國減息幅度加大至0.5厘，造就港P加快可啟動減息。
本地息率方面，她續指，由於市場主要按揭計劃H按現時以P為基準封頂息率計算，當P下降，H按或P按用家的實際按息均可同步下降。以市場H+1.3% 封頂P-1.75%(P:5.875%)計算，P現時下降0.25%，等於實際息率由4.125%減至3.875%，預期今年底市場實際按息續可隨息率下降走勢，降至約3.75%水平。
她預期，明年本港減息周期將隨美息延續，由於對上一次加息周期港P加幅僅達0.875厘，是次減息周期港P減幅亦會少於美息；事實上，對上一次加息周期實際按揭息率由1.5厘水平，逐步升至4.125厘，當中不只因為銀行加P，而是結合拆息上升，以及銀行上調按揭計劃息率，而導致合共達到2.625厘的按息加幅，故此明年整體按息將因應P減幅、拆息走勢及銀行按揭計劃息率變化而出現調整。
本港多間銀行先後公布減息。(中原提供)
若貸款100萬 減息後月供少144元
王美鳳舉例，以貸款額100萬元、30年期計算，以減息前P按4.125厘計，每月供款為4,846元，減息0.25厘後，每月供款會減少144元或3%，至每月4,702元，以目前新造按揭平均貸款額約450萬元計，減息0.25厘，每月供款將節省649元，利息支出減少938元。她認為，減P有助所有供款人士減輕供款負擔，相信對本港樓市仍具支持作用。
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