財政預算案2025｜樓市措施業界回應一覽：直接刺激較少 放寬印花稅助力上車｜不斷更新
財政司司長陳茂波今日發表新一份2025/26年《財政預算案》，重要措施包括徵收一百元印花稅的物業價值上限由300萬元提高至400萬元，商業用地改劃成住宅用途，加速「北部都會區」建設等，一文睇清地產業界如何看：
會德豐黃光耀：加強投資「北都」信心 古洞項目有望今年推
會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示，歡迎財政預算案放寬從價印花稅，減輕置業成本，幫助更多年輕人及用家上車，亦有助推動置業階梯，激活換樓鏈。
預算案亦公布加速「北部都會區」建設，將加強發展商投資「北都」信心，同時令創科、新興產業加快落戶區內，為區內帶來更多工作、住屋需求及經濟活動。會德豐地產一直對「北都」發展有信心，古洞站旁的優質項目有望今年推出，第1期涉457伙，集團會運用打造新社區的經驗豐富，一同推動「北都」發展。
此外，「啟德智慧綠色集體運輸系統」將於今年內招標，勢令區內配套全面升級，而集團於區內有多個項目，將非常受惠於此重點基建，加上體育園將正式開幕，盛事連連，進一步提升區內潛力。
預算案亦公布考慮將部分商業地作住宅發展用途，此舉能提供更多優質住宅地，助年輕人、用家安居樂業，而且令土地用途更具彈性，集團對此表示歡迎。
樂風梁鎮峰：印花稅措施激活換樓鏈 樓市平穩向好
樂風集團表示，對一系列支援經濟及樓市措施表示歡迎，集團亦樂見政府向市場發出明確訊息，令集團推盤及收購的步伐更明確。政府由即日起將徵收100元印花稅的物業價值上限由300萬元，提高至400萬元，以減輕購買樓價較低的住宅及非住宅物業人士負擔。 樂風集團首席投資及資產管理總監梁鎮峰 表示，相信上述措施將有助減輕置業成本，刺激更多潛在買家入市，有利年輕人及用家上車以提升市場流動性，並激活換樓鏈。
至於當局預計私人住宅單位在未來五年的平均每年落成量，將較過去五年的平均數減少約8%，梁鎮峰預期，在樓市供應減少而市場剛性需求仍然存在的情況下，本地樓價將會持續平穩向好。同時政府釋出有關住宅供應的明確信息，增加在觀望樓市的買家的入市意欲，預計將會有更多由租轉買的成交發生。
對於政府來年不會推售商業用地，梁鎮峰指，樂見政府注意到商業市場在過去數年所面臨的情況和挑戰，同時鼓勵更多外地企業落戶香港，讓市場能夠消化現有供應，從而帶動相關物業租金和空置率回復至正常水平。政府宣佈暫停推售商業用地，亦能向企業及投資者等釋出正面的信號。
另當局持續提出多項優化醫療行業措施，包括引入非本地培訓醫護人員、籌建第三所醫學院等，他相信在政府的投資及協助下，香港的醫療產業將會更加蓬勃，而醫療房地產項目將繼續受惠，其中集團位於佐敦南京街及尖沙咀漢口道的醫療大廈，暫定今年下半年推出市場預租。
此外，政府來年賣地表包括八幅住宅用地。梁鎮峰預計，相關用地將主要集中於新界區的大型地皮，而市區供應仍然有限，加上政府釋出有關供應的明確訊號，令集團能更集中及積極收購位於市區核心的項目。
集團將積極物色優質重建項目，以把握投資機遇，其中受當局打造「留學香港」品牌帶動下，本港學生宿舍需求預計會持續上升，集團料相關住宅或酒店租務市場將可看高一線，並會密切關注有關市場走向。
仲量聯行曾煥平：印花稅措施無任何帶動作用 樓價將持續下跌
仲量聯行香港主席曾煥平表示，預算案對樓市的著墨不多，儘管政府將100元印花稅的措施由300萬元提升至400萬元或以下的物業，去年300萬至400萬元的住宅交投只佔整體私人住宅成交量約14.4%，有關措施對樓市不會帶來任何帶動作用，反而影響政府收入。未來樓市走勢仍主要視乎經濟、利息及地緣政治發展，在住宅存量多的情況下，樓價將持續下跌。
發展商購地意欲仍然不高，政府可考慮轉以勾地制度出售地皮，避免流標或以超低地價出售地皮，為市場帶來更多負面消息或賤賣土地。
世邦魏理仕陳錦平：財案對樓市沒有太大影響 仍有兩大原因阻礙
世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示，預算案對香港房地產行業沒有太大直接影響，旨在直接刺激地產需求的政策措施較少。去年預算案中徹底取消了緊縮措施，但對交易量及樓價的正面影響有限。高融資成本及房地產供應過剩仍然為影響投資需求大幅增長的主因。
儘管面臨旨在加強成本控制的短期財政限制，政府仍致力於提出旨在實現長期增長目標的創新措施。香港準備加快發展北部都會區，將其打造成為全球創新科技公司的樞紐。政府將優先為此措施分配資金資源。雖然部份發展商或優先考慮減低負債率及改善資產負債表，但其他財團或會利用較低的土地成本，並在未來經濟及人口增長的重點地區加強土地儲備。
世邦魏理仕鄭亥延：放寬印花稅刺激二手低門檻交投 樓價今年觸底
世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事兼主管鄭亥延表示，香港樓市一般與股市息息相關。一旦股市復甦，住宅市場也會在六個月內隨之復甦。政府在香港資本市場措施將對住宅市場產生正面影響。由於 2025 年農曆新年較早，樓市今年年初交易量較低，但我們預測住宅交易量將按年增加起碼 10%，達到接近 60,000 宗。
價值低於400萬港元的住宅所需支付的印花稅，從之前的60,000元降至100港元。這或僅刺激對二手市場的低門檻單位交投。在2024年，低於400萬的物業佔總交易量的約25%，而樓價介於300至400萬港元的交易數量佔整體交易量的約15%。
在2024/25年，政府承諾出售十塊住宅用地，但只有四塊成功售出。六個延期的土地未有進行招標，並且無一位於市中心。雖然土地銷售緩慢或由於當前市場低迷，但政府應該考慮供需之間的長期平衡及財務狀況。即使息口持續下調，樓市價格或在2025年觸底，樓市或會出現小幅復甦。儘管越來越多的內地人士關注豪宅市場，但只專注於較新豪宅項目，但豪宅市場在2025年仍將面臨下行調整。
預計2025年土地市場將繼續低迷。為了使土地銷售更具吸引力，政府應避免增加過多的發展限制或義務，例如政府設施、公共停車位和斜坡維護。此外，政府應物業目前用於自身用途的城市用地，並將其重新發展。
戴德梁行高偉雄：倡投資移民住宅投資門檻放寬至1000萬
戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄表示，政府提到即將推出一系列優化措施的「新資本投資者入境計劃」。本行期待政府盡快公布詳細內容。同時，建議當局考慮進一步放寬住宅物業投資門檻至1,000萬元，並取消房產投資上限，以吸引更多資金支持房地產市場。他相信，降低門檻將有助於改善投資移民政策，吸引中小型投資者投資香港房地產，擴大潛在投資者群體，進一步提升香港作為國際金融中心的競爭力，吸引更多人才和資金。
戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明指，歡迎政府提高100元印花稅的物業價值上限至400萬元，此舉將會吸引上車客及投資者入市，並加快細價樓的交投步伐。根據土地註冊處數字，2024年價值300萬至少於400萬元的住宅成交錄得7,623宗，佔整體住宅約14%成交，相信將會帶動換樓鏈，可惠及的物業成交個案將會比政府預算的百分之十五更多，有望達百分之二十。
中原陳永傑：減供應、減印花稅刺激交投 利好二手居屋
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，回顧過去3年發表的《財政預算案》，每年均有支持房地產政策推出，由放寬按揭成數、降低首置印花稅、引入新投資移民計劃至全面撤辣，救市力度可謂一年大過一年，惟過去3年的救市措施，未能扭轉樓價跌勢，3年樓價累跌24%。
樓價下跌，成交量繼續低位徘徊，市民甚至發展商入市意欲減，令庫房其中的兩項主要收入：賣地收益及物業印花稅收入大跌，面對龐大的財赤，新一份財政預算案亦不敢怠慢，從供需雙軌穩樓市。新財政預算案，從減供應、減印花稅以刺激樓市成交，屬救市的第一步，料有效激活物業交投。
有見商業樓面需求降低，今年將停推商業用地，亦將推遲洪水橋/厦村新發展區市中心商業用地的原址換地完成期限，相信有效穩定商業樓面的供應。而私人住宅單位在未來5年的平均每年落成量，估計超過17,000個，較過去5年的平均數減少約8%。陳永傑指，不論住宅及商業用地，政府亦有意減少供應，給予市場信心。未來5年，8萬個私營住宅供應，當中65%來自北部都會區及東涌新市鎮，暗示市區供應將買少見少，該區物業價值更看高一線。
需求方面，本年度財案於物業市場最矚目的，可算是將100元從價印花稅由物業價值300萬元，擴展至400萬元。陳永傑指，以購入400萬元物業為例，買家原需繳付6萬元釐印費，新財案下只需付100元釐印費，的確為買家於置業初步減少成本99%，相信此措施將刺激400萬元以下的上車盤成交，甚至居屋二手市場亦將受惠，料3月份400萬元以下成交可按月增加逾兩倍。
另外，新一份財案亦有提及，人才輸入計劃接獲43萬宗申請，當中到港的已達18萬。陳永傑指，受惠於人才輸入，中價以至豪宅物業的成交量及租金皆見增長，財政司司長今日亦透露會推出一系列優化投資移民措施，相信將可為豪宅市場帶來新一輪支持；而寬減差餉，可減輕一眾業主的負擔之餘，亦可增加投資者的入市意欲。
中原研究部楊明儀：細價樓成交宗數料升一成
中原地產研究部高級聯席董事楊明儀表示，相信301萬至400萬元的上車盤可以受惠，預期帶動2025年500萬元或以下的細價樓比例，有機會重返近五成水平，料為2016年後的9年新高。
2024年價值500萬元或以下的二手私人住宅買賣登記錄16,100宗，佔整體登記33,792宗的48%，宗數按年大升51.5%，比例按年升12個百分點。樓市自2021年高位調整，市場購買力明顯轉向細價樓，500萬元或以下比例由2021年21%低位，連升3年共27個百分點至2024年的48%。在新措施實施後，估計2025年500萬元或以下的成交宗數將約有一成升幅，市場佔比料上升至近五成。
2023年2月政府亦曾經將300萬元或以下的住宅單位印花稅調低至100元，隨著這項措施刺激及樓價回落影響，300萬元或以下二手私人住宅買賣由2022年2,263宗，上升至2023年3,339宗，升幅達47.5%，而佔500萬元或以下比例亦向上升穿三成，由26%升至31%，增加5個百分點。2024年宗數及比例更進一步推升至6,251宗及39%，按年飆升87.2%及8個百分點；同期301萬至500萬元買賣宗數雖有升幅，但升幅不及300萬元或以下，故比例逐步下降，2023年及2024年分別錄7,286宗及9,849宗，按年升15.1%及35.2%，而比例則錄69%及61%，按年跌5及8個百分點。今天放寬100元印花稅物業價值上限，估計301萬至400萬元的二手成交將會增多，有望刺激301萬至500萬元比例回升至六成半左右。
值得注意的是，2010年至2013年期間政府推出3D辣招，出招遏市後301萬至500萬元二手私人住宅佔細價樓比例逐步上升，由2009年或以前的少於兩成，明顯上升至2013年逾五成，錄52%，比例更首度高於300萬元或以下的48%，而樓價301萬至500萬元比例已經連續12年超過五成以上，2020年曾經最高達78%。
中原按揭王美鳳：推動上車客轉租為買 吸引收租客
中原按揭董事總經理王美鳳表示，新措施令首次置業人士受惠，亦同步有利推動買樓收租需求，為正在回穩向好的樓市增添好消息，有利樓市氣氛進一步向好。王美鳳指出，政府去年已全面放寬樓按措施，現時所有置業人士不論自住或收租，已可獲一致按揭配套，加上本港已進入減息周期，銀行去年已提速減息，令現時市場按息3.5%，已低於30年平均按息水平(4.09%)，對比現時租金回報平均已升至約3.5%，供平過租個案已逐步增多，尤其市場上有不少400萬元以下細價樓之租金回報高逾4%，當中屋苑選擇如九龍灣得寶花園、荃灣荃威花園及沙田河畔花園等，令細價樓「供平過租」的情況更為普遍；再加上現時物業買賣印花稅減至100元，置業成本減少，料可推動更多上車人士選擇轉租為買，以及吸引買樓收租人士，基於細價樓置業成本低及租金回報高之誘因，而入市細價樓收租。
對於樓市，受惠2024年第4季起利好因素增加，去年銀行提速減息後，2025年減息期延續，樓按已全面放寬，本地經濟復甦步伐趨穩，以及內地將繼續推出刺激經濟措施，今年樓市已逐步回穩向好。在一手新盤銷情理想，二手樓市氣氛正回暖的情勢下，是次新財案的細價物業置業印花稅大減，為市場進一步帶來好消息，加上進一步優化投資移民政策，相信有利支持樓市穩步向好發展。
中原工商舖：商業地改作住宅 有助舒緩商廈供應壓力
中原(工商舖)認為，100元印花稅延伸至400萬元或以下物業，將有助帶動更多工商舖買賣交投，有利工商舖長遠發展。最新財政預算案中提及，政府留意到近年寫字樓空置率處於高水平及未來幾年的供應仍相對充足，因而在來年不會推售商業用地，讓市場有空間消化現有供應，以及考慮將部分商業用地改劃作住宅用途，及提供更多用途上的彈性。同時，政府亦會推遲洪水橋/厦村新發展區市中心商業用地的原址換地完成期限。
中原(工商舖)董事總經理潘志明對此表示歡迎，認為目前商廈空置情況嚴重，值得市場關注。中原(工商舖)資料顯示，1月份港島區整體甲廈最新空置率為14.13%，較對上一個月增加1.54個百分點，當中中環及金鐘的甲廈空置率分別為14.66%及9.09%，對比上一個月增加2.75及0.55個百分點，兩區的空置率目前均屬高水平。
至於九龍區整體甲廈空置率亦達16.17%，較上一個月高出2.38個百分點，當中東九龍核心區九龍灣及觀塘區的甲廈空置率仍見高企，最新分別錄得25.96%及14.61%。潘志明認為，減少商廈新供應及把部分商業地皮改劃作住宅，可解決目前本港寫字樓空置高企的問題，有助舒緩商廈物業的供應壓力，讓市場可消化目前的商廈供應，有利企業入市商廈物業的信心，對鞏固本港金融中心的地位有正面幫助。
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