遠低預期｜長實87億奪啟德商住地每呎僅6138元重返8年前

市場估值超過百億元的啟德第2A區4號、5(B)號及10號商住地皮，地政總署昨公布，由長江實業集團(1113)以87.03億元中標，以最高可建面積約141.8萬方呎計，每方呎樓面地價僅6,138元，除較市場估值下限8,000元大幅低逾23%，更重返8年前水平。翻查資料，長實自2020年5月以來，累計已投得5幅政府官地及2個市建局項目，涉及總地價高達逾364億元，為本地最積極投地的發展商之一。

地皮上周五截標，有7個財團表示有遞交標書，惟地政總署最終公布接獲6份標書，入標財團除長實外，有會德豐地產、恒基地產(012)、南豐集團、旭日國際，而信和置業(083)、嘉華國際(173)及鷹君(041)合組入標。招標結果顯示，新鴻基地產(016)未有遞交有效標書。

是次地皮為本季度規模最大之官地，面積約21.4萬方呎，於2020年5月曾以商業用地形式推出招標，惟最終流標收場，政府其後將地皮改劃作商住發展重推，最高可建面積141.8萬方呎，料可提供約1,750伙。市場對地皮估值介乎約113億至146億元，即每方呎樓面地價約8,000元至1.03萬元；但較9月時估值已少逾兩成。

翻查資料，長實去年2月首次進駐啟德區，當時以102.8億元投得第4E區2號住宅地，以可建總樓面約64.81萬方呎計算，每方呎樓面地價高達15,861元，事隔一年多，現時地價大跌61.3%。至於是次地價更重返8年前水平，會德豐地產於2014年5月以25.2億元投得啟德第1H區3號地皮，每方呎樓面地價約6,101元，現已發展成住宅項目OASIS KAI TAK。

長實：非常高興以相宜價錢中標

長江實業執行董事吳佳慶表示，對今次以相宜價錢投得啟德區大型地皮感到非常高興。該項目位處宋皇臺港鐵站上蓋，日後亦有地下購物街連接九龍城傳統區域及啟德港鐵站，料落成後的中小型住宅單位將受歡迎，可望帶來非常理想回報。

張翹楚：政府願緊貼及配合市況調整

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，是次地價大幅低開，反映政府願意緊貼及配合市況作出調整，以避免出現流標情況。他認為，今次雖然「麵粉價」便宜，惟對將來「麵包價」沒有直接影響，強調「麵粉」與「麵包」屬兩個不同市場，「坊間以中標呎價6,138元計，連同建築成本，落成呎價料約1.7萬元水平，但當市況回暖，事實上唔會去到咁低水平」。他稱，美國加息速度有所放緩，預計本港樓市明年首季尾將出現「小陽春」，相信發展商投地意欲仍高，當市況好轉，發展商出價投地亦未必如目前審慎。

參考啟德區目前屋苑二手成交呎價普遍高於2萬元，龍譽1B座極高層E室，實用面積348方呎，一房間隔，以755萬元沽出，呎價約21,695元。

長實近年密密「獵地」，且價格較市場預期低。如本月中才以11.61億元中標市區重建區西營盤賢居里項目，每方呎樓面地價約9,554元，較市場預期下限1.03萬元低約7%；今年10月以46.01億元奪屯門大欖住宅地，每方呎樓面地價約3,522元，亦較市場預期下限3,700元，低近半成。