【HOUSE730搵樓大本營】銀主盤執筍貨原來要咁做

最近二手樓價持續回落，有意置業的人士，也開始留意銀主盤市場，希望以超筍價覓得心頭好。所謂「銀主盤」，就是指原業主無法償還物業按揭貸款，而被借貸方即銀行沒收作為抵押品出售，讓按揭申請人可償還債務。不過，買銀主盤有機也有危，買家務須注意以下要點，才有機會安全地以平價執銀主盤。

(一) 有何途徑買到銀主盤？
購買銀主盤主要透過兩個途徑，一是經地產代理表達買家的心水價，供銀行與業主考慮；另一方法則於拍賣行裡出價競投。不論採用哪種途徑，有意購買銀主盤的人士也需瞭解清楚物業狀況，以訂出價策略。

(二) 銀主盤 = 樓價平？
銀主盤特性是放售物業的意欲較高，由於急於套現，底價較為踏實親民。不過，銀行亦會為該物業做市場估價，較少賤賣物業，即使買家提出的心水價或競投價屬出價者之中最高，銀行也可能因出價低於期望底價，而收回物業不作出售，留待下次招標或拍賣。所以銀主盤不一定等於筍價盤，只不過為引來潛在買家競投，拍賣行大多會預設具吸引力的開價，容易令市場誤以為有超筍價樓盤放售。而現場熾熱的競投氣氛，其實有機會推高買家出價的銀碼。

(三) 出價前先睇樓
業主因為無力償還按揭債務而被銀行收樓，期間的法律過程可能已長達一年，換言之單位曾有一段較長空置期，加上業主之前有財政壓力，單位內櫳有沒有日久失修或嚴重清潔衛生問題？購入後是否要支付龐大維修費？準買家必須先睇樓才決定出價。

(四) 查契防中伏
銀債往往涉及金錢糾紛，買家不妨委託律師對單位進行土地查冊，以瞭解單位業主的屋契有沒有問題？是否會涉及樓宇的欠債而收傳票？業權是否完整？亦可向代理及律師瞭解物業狀況，查清楚單位是否凶宅、僭建、曾改動間隔等。若果有上述問題，可能會影響按揭申請結果。

(五) 街數多籮籮?
業主因為財政負債壓力，才令單位被銀行收回，所以許多銀主盤的業主都孭到周身債，如拖欠管理費、水電煤、斜坡維修費及外牆維修費等支出。一旦被追討，亦有可能需由新買家負擔。所以買入銀主盤前，買家必須先查清楚背後所需支付的債項，準備充足資金。至於業主的私人債務，雖然買家不用承擔，但也要有心理準備，在接手單位初期受到債主臨門多番接觸查詢。
House730專欄逢星期一至五刊登