Bonnie推崇「72法則」， 所以連公司也以 Capstone 72命名。
經濟不景氣，大家會選擇投資相對穩健的「磚頭」；然而本地樓市持續受壓，大眾的置業意欲並不樂觀。投資海外樓市又如何？Capstone 72創辦人胡寶兒Bonnie，早在30歲就已財務自由！她笑言鍾情美國樓市，「而且專攻俄亥俄州的租盤市場。有人認為俄亥俄州落後，但此地發展可謂潛力無限。」到底這個美國中部州份的魅力何在？
Capstone 72創辦人胡寶兒Bonnie。
俄亥俄州發展被低估
Bonnie鍾情美國的房地產市場，「美國加息導致全球經濟出現動盪，有別於香港供樓採用浮動利率，美國供樓是採取定息供款，除了新造按揭會受市場影響外，對現有業主的問題不大。」她又強調，東南亞一些新興經濟體雖然受投資者青睞，但這些國家易受政局不穩所波動，法律制度亦不算健全。「在美國買洋房，業主會享房屋連土地的永久業權；當地田土廳亦會詳列物業業權的過去歷史，上網都查到，一目了然；再者管理費等雜項清晰，美國稅制亦簡單，透明度極高。」
全美不乏東西岸大城市，為何俄亥俄州被Bonnie「選中」？她指出，上任美國總統的對華政策，導致中美貿易戰爆發。這段期間不少創科產業回流美國本土設廠生產；而基於俄亥俄州政府毋須要求公司繳納州公司所得稅，吸引不少企業選址落戶。「去年1月Intel便宣布投資200億美元，於當地開設兩座晶片工廠生產圓晶，成為美國史上最大規模的單一投資。其他落戶該州的巨企還包括Amazon斥資70億美元建數據中心、本田汽車與LG新能源投資44億美元興建一家電動車電池工廠等。」她續指，隨著高端企業進駐，帶動州人口持續流入增長，不少屬於高學歷與技術勞動人口。「以克里夫蘭為例，三成workforce便擁有大學學位或以上學歷。」雖然俄亥俄州發展迅速，但Bonnie指房地產市場卻遠滯後於其他一線州份。她舉例，「當紐約每月租樓要4,000至5,000美元時，同面積在克里夫蘭僅1,500美元起；加上剛性需求強勁，當地樓房空置率長期處於5至6%水平，租盤短則1星期，長至半個月即有承接。」她指即使加息周期下，仍有大量空間追落後。
Bonnie隔月會飛往當地實地考察兼拍攝真實租盤影片。
二按滾存致富 72翻倍法
為了讓更多人明白俄亥俄州的投資潛力，Bonnie開設Capstone 72，結合自己在當地的房產人脈，以類似小型發展商的角色，搜羅被市場低估的地段二手物業，翻新後連租約形式予港人投資。所謂投資房地產，Bonnie稱做法離不開將手上租盤二按，將其投入第二個物業作財富滾存。她推崇金融學的「72法則」進行投資，「即是投資倍增所需的年期，等於『72除以投資回報率』得出。」這種透過槓桿將資產倍大的做法，她強調必須具備製造現金流與正槓桿效益，將物業出租，可賺取其升值的同時，每月穩袋租金回報，且每月按揭供款低於月租。「美國人喜歡租樓，全美近四成家庭是租客，洋房也流行合租，租務回報高達12至23%，遠高於香港。」至於當地二按貸款方面，也不像香港般要做壓力測試等程序，「反而是將借款人整體投資組合的租金收入評估，換言之，租盤揸手愈多，收租愈高，槓桿愈大。」
72置易House計劃 按揭最高七成 供息不供本
現時投資美國物業的門檻，約莫80至100萬港元，為了讓投資者更易融資，Capstone 72近日推出「72置易House計劃」，投資者只需支付首期款項的三成或五成，就可購買即時可供出租的美國獨立屋；而在1至3年的按揭供款期間，投資者只須供息不供本，大大降低按揭成本。Bonnie強調過程合規，「計劃是根據美國俄亥俄州法典第5313章的法條訂立。買賣雙方簽署合約後，合約會在美國領事館完成領事公證或由美國律師公證之後，在美國當地政府田土廳完成備案。」計劃又包首年保養維修費用，如客戶選擇提前還款，Capstone 72更不會收取提前償付罰金。
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