對樓市有獨特看法的風水師七仙羽(七師傅)於今年初中港恢復通關,樓市正在復甦時期,坊間不少預測樓價能夠反彈之際,她卻「唱反調」預告樓價今年要跌!且跌勢持續到2024年,甚至2025年。事實上,不少預測今年樓價能錄得升幅的大行或物業顧問,近期已「轉口風」,而二手樓價更已出現倒跌。上周五(20日)公布的中原城市領先指數CCL報155.18點,按周跌1.17%,創338周、即近6年半新低,重返2017年4月底時水平;並已蒸發今年全部升幅,2023年迄今暫跌1.01%。七師傅日前在社交平台發文「新界九龍香港樓值幾多錢?」,認為「新界樓5,000元都不值」,更直言政府「減辣冇用」。
七師傅先提出「好多人罵我:風水師有甚麼資格講樓市?」,之後逐一列出理據反擊,包括:
- 我有專業資格講樓市,本身是財經記者出身,認識的財經界大鱷多不勝數,並長期交手,經驗豐富。
- 我投資所有物業,都賺,經驗比你吃的米多。
- 讀書時就是學霸,博士學位,年年第一,科科A、A、A、A、A….知識豐富。
然而「So let me tell u」進入正題,表示以新界平均呎租25元計算,減去管理費差餉等,得出的淨回報22元乘12個月除6厘回報,呎價等於4,400元,即新界樓5,000元都不值。至於九龍樓呎租40元,而淨回報35元,呎價等於7,000元;港島樓呎租45元,而淨回報40元,呎價等於8,000元。
黃金美金將成避險工具 建議定存收息
七師傅表示,3個月美金定期存款利息有5厘8,未計租客「走佬」、空置或突然脫鈎貶值、東南亞金融風暴及其他風險。五成投資買家消失,而供樓增加5倍,好多自住買家改為租樓,繼而影響企業融資和銀行、地產、貿易、消費各行各業的壞帳撥備和盈利;全球除美國、歐洲、日本如「骨牌效應」金融、經濟、地產崩潰重新洗牌,內地樓市「有眼見」,仲有猶太以巴俄烏「笠笠亂」。她認為,股樓債市將大幅波動,黃金美金將成為避險工具,而明年年底美國總統選舉落定後陸續醞釀。
七師傅在今年初曾稱,樓市印花稅政策是窒礙自己買樓的其中一個原因。市場預期周三(25日)發表的《施政報告》對樓市有減辣措施,七仙羽則直言「減辣冇用,會頂一陣成交,但之後仲衰,因為立即增加4萬伙新樓樓花供應隊殘大市。」而她本月接受傳媒訪問時指,若然香港樓市是好,根本毋須減辣或撤辣,只有勢色不對才需要取消印花稅。
帖文最後寫下「定存收息吧」,並預告日後有時間將講比特幣。
七師傅早在今年3月時接受媒體訪問分享一些投資貼士,表示現時整體世界局勢都比較緊張,黃金升值機會比較大,所以此時應該投資實體黃金,並非倫敦金。另指利息較高水平時應「擺銀行做定期收息,有些錢就可以投資基金」。
預言2023年樓市會跌
七師傅早前亦預測樓市「2023年跌、2024年跌、2025年跌」,意味跌勢到2025年後才有機會終止。對於網傅她持有超過10個物業,她坦言其實10個物業「好濕碎」,更覺得太少,認為「退休至少要有幾十個物業,生活才能無憂無慮」,並透露持有的物業涵蓋中半山、油尖旺、深水埗、太子、新界等地區,不過未有因為自己「重貨」在手而睇好樓市。
在訪問中表示,自己於過去兩年(2021年、2022年)曾提醒「如果要買樓就盡快買」,但無人聽,因為大行都說樓價會升,結果她跑贏大行,表示自己結合研究和風水命理,加上常識為依據,得出未來3年樓巿向下的結論。
九運屬火不旺地產 樓市難有起色
從風水命理的角度,2023年為癸卯年,癸屬水、卯屬木,地產樓巿項目屬土,一般來說樓市只有在土旺的年份才會升,所以2023年樓市會跌。而2024年為甲辰年,辰藏水,木剋土,故同樣不利樓巿,要到2025年樓巿才有望回升。此外,八運屬土可旺樓市,但九運屬火不旺地產,故本港樓市難有起色。
過往香港樓市已經升得「好高好癲」,大部分的香港人無法負擔高昂的樓價,而貸款要花好多年才可還清是「好唔合理」,樓巿又如何上升?此外,疫情令很多人的生意不佳,打工仔的工作不穩,收入減少,大部分人經濟能力都不好,何來有錢去買樓?
中港恢復通關後,市場憧憬內地人會來港買樓,七師傅認為來港買樓的內地人都是有錢人,有錢人其實是十分醒目,面對香港的吸引力已減低,未必再能夠吸引他們來投資。