2024-11-18 14:49:43

今年第三季短期持貨轉售減少高峰期入市買家蝕讓達九成人均輸20%｜二手市況

樓價持續調整，今年第三季買家持貨三年或以下即轉售買賣減少，成交單位中帳面蝕讓達77.8%，而上手2021年及2022年購入蝕讓比例均高達九成以上，平均蝕讓幅度約20%左右。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，隨著息口下調，政府放寬按揭，中央救市，樓價回穩等利好因素湧現，第四季二手私人住宅買賣回升，展望短期轉售宗數及比例亦逐步回升。

高峰期入市買家最多損失41%

楊明儀表示，第三季持貨三年或以下的二手私宅買賣登記167宗，帳面蝕讓比例達77.8%，平均蝕讓幅度17.1%。當中上手二手買入佔83.8%，一手買入佔16.2%，上手一手買入蝕讓比例明顯較二手高，達92.6%，但二手蝕讓幅度則比一手略高，達17.2%。

按上手買入年份計，上手2021年及2022年購入蝕讓比例均高達九成以上，平均蝕讓幅度約20%左右。帳面蝕幅最大個案，為大角咀利奧坊．曦岸2座中層H室，2022年4月750.4萬元一手買入，2024年8月438萬元售出，帳面蝕幅41.6%。上手2023年後購入帳面獲利比例顯著回升至一成半，帳面賺幅最大個案，為筲箕灣逢源大廈低層O室，2023年12月260萬元買入，2024年6月360萬元售出，帳面賺幅38.5%。

帳面蝕幅最大個案為大角咀利奧坊．曦岸2座中層H室，2022年4月750.4萬元一手買入，2024年8月438萬元售出，帳面蝕幅41.6%。(資料圖片)

今年內購入後沽貨獲利佔近七成

上手業主於2024年購入近七成帳面獲利，平均帳面獲利幅度約7%，有2宗撤辣後買入持貨不足三個月，轉售帳面賺逾10%。上手2024年購入有28宗，全部買入價為750萬元以下，獲利比例是各買入年份中最高，達67.9%，平均獲利幅度7.4%。其中有2宗持貨不足三個月帳面賺幅逾10%，業主均於撤辣後購入單位，分別為荃灣環宇海灣5座中層D室，2024年4月720萬元向銀行主買入，6月813萬元售出，持貨51日，帳面賺幅12.9%。粉嶺孔嶺215號單位，2024年3月258萬元買入，6月290萬元售出，持貨80日，帳面賺幅12.4%。

至於2024年買入轉手賺幅最高的為觀塘寶恩大廈中層A室，2024年3月410萬元買入，8月480萬元售出，帳面賺幅17.1%。而帳面蝕幅最高為太子東海大廈低層18室，2024年1月380萬元買入，7月340萬元售出，帳面蝕幅10.5%。上述2個個案均為500萬元以下的低價單位。

有2宗持貨不足三個月帳面賺幅逾10%，業主均於撤辣後購入單位，包括荃灣環宇海灣5座中層D室，持貨51日，帳面賺幅12.9%。(資料圖片)

第三季短期持貨轉售佔比跌破3%

2024年第三季持貨三年或以下的二手私宅買賣登記錄167宗，佔同期二手私人住宅買賣比例2.31%。撤辣效應消退，樓價持續調整，加上等待減息，第三季樓市成交明顯回落，短年期持貨轉售亦同步減少，宗數按季大跌49.2%，比例按季跌0.79個百分點。

政府2010年11月首次推出辣招SSD1前，持貨三年或以下的二手私宅買賣登記曾高見1萬宗以上，佔二手私人住宅買賣比例高達三成以上。2011至2012年比例稍為回落但仍高於兩成，2012年10月及2013年2月政府再推SSD2、BSD及DSD，比例於2013年尾跌低於兩成。2015年2月金管局第七次收緊樓按，比例進一步下跌，2015第四季至2024年第一季共34個季度維持不足3%。2024年2月底政府全面撤辣，第二季比例重上3%以上水平。惟撤辣效應不繼，加上樓價下調，今年第三季比例再度跌破3%。