2022-09-28 11:39:09

工商舖市況｜第3季工商舖買賣創逾兩年新低通關助量升價穩

中原(工商舖)預測，隨著疫情回落，加上政府落實放寬檢疫限制安排，以及新一年施政報告和二十大會議的政策方針，預料第4季工商舖表現將會量升價穩。

疫情反覆，加上隔離及檢疫政策，打擊市場氣氛，令第3季工商舖買賣表現遜於預期。中原(工商舖)資料顯示，今年第3季截至9月22日，市場共錄得約874宗工商舖買賣個案，為自2020年第2季後新低記錄，而總成交金額則錄得約215.73億元，對比上一個季度下跌約24%。

商舖買賣較去年同期急跌近七成

商舖買賣及租務市場表現，最能反映本港零售消費市道走勢。中原(工商舖)商舖部董事黃偉基表示，截至9月22日，今年第3季暫時錄得約249宗商舖買賣成交，總金額約67.60億元，按季分別減少約18%及27%，對比去年同期則明顯下跌約45%及47%。若按月分析，季內僅8月份錄得約117宗買賣成交，及至9月已銳減至僅約47宗，對比去年9月約147宗急跌約68%。

民生區舖位繼續獲投資者追捧，而餐飲業在第3季開業較多，帶動商舖租賃平穩。(資料圖片)

民生舖位續獲追捧核心區租金急挫吸客

黃偉基指出，第3季發展商及投資者沽貨意欲大，有投資者趁商議空間可觀而大手購入物業，當中又以民生區舖位繼續受追捧，也有個別投資者把握入市機會，第3季市場至少錄得3宗商舖短炒獲利個案。商舖租賃方面，他指相對平穩，當中以餐飲開業比例較多，第3季暫時錄得約1,075宗舖位租務成交，總金額約1.08億元，對比第2季數字相若；而單月租賃成交宗數亦不俗，7月錄得約425宗，為2021年9月份後最高記錄。不過，個別核心區空置率仍處於高水平，如中環區8月商舖位空置率為13.32%，表現較佳的銅鑼灣區，最新空置率錄得約5.5%。此外，個別交吉多時的核心區一線地段舖位因呎租叫價吸引，近期獲零售商成功落戶，但新租金均較舊租金急挫。

旅客再現料帶動年尾租賃市道

他分析，第3季尾及第4季為傳統商舖租賃旺季，今年又有消費券支持，加上檢疫安排放寬，旅客再現將帶來龐大消費力，料帶動舖位租賃市道。現時普遍租金仍處於調整期，核心地段有個別優質舖位放出市場，為實力品牌趁低進駐良機，預測第4季舖位租賃市場會平穩向上，料成交宗數會達約1,100宗，整體租金走勢亦會趨平穩。買賣方面，預測第4季收購重建項目會明顯增多，核心區舖價續跌約10%，民生區舖價跌幅則預料約5%。

通關未落實寫字樓交投量續跌

寫字樓市場在長期缺乏中、外資需求下，買賣成交量呈下滑走勢，第3季整體表現疲弱。中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示，今年第3季市場暫錄得約110宗寫字樓買賣個案，對比第2季減少約44%，按年同期更大減約60%；總成交金額則錄得約88.55億元，按季攀升約1.6倍。而9月份暫僅錄得13宗買賣成交，有機會挑戰今年3月歷史新低單月33宗水平，反映市場走勢持續欠佳。商廈租賃市場雖然表現相對平穩，但整體仍然偏弱，第3季暫錄得約1,228宗寫字樓租務成交，成交金額約1.04億元，按年減少約33%及45%。
他續稱，港九指標商廈成交走勢欠支撐力，資料顯示，第3季僅有約兩宗港島指標商廈買賣個案，平均呎價亦由去年同期約26,335元，下跌至約19,131元。至於第3季整體港島區指標商廈寫字樓租賃成交，共錄得約62宗，與過去一年同季差距收窄，而最新8月份整體港島甲廈空置率約10.38%，為歷來新高，金鐘及中環區甲廈空置率持續高企，影響租金表現，難以避免持續下調。陳雁樓分析，目前商廈市場未見有起色，最重要因素為通關，回復商務往來有助促進經濟，預料第4季買賣成交量會有約180宗水平，較第3季有所上升。

工廈買賣價量齊跌外資基金趁低吸納作投資

工廈向來因投資方向靈活且抗跌力高備受追捧，惟第3季表現放緩。中原(工商舖)董事總經理潘志明表示，今年第3季暫錄約515宗工廈買賣成交，較上季下跌約29%，按年更急跌約49%；涉及總成交金額約59.56億元，對比第2季大幅回落約62%，較去年同期亦下跌約59%。第三季工廈市場受大市影響，成交金額對比差距大，主因季內缺乏全幢工廈成交。租務方面，今季暫錄約1,941宗個案，涉及總金額約6,011萬元，較上季表現回升，但價量均較去年同期少。
潘志明稱，疫情下消費者購物模式轉變，習慣網上購物，推動貨倉儲存和物流業需求持續上升，加上工商物業投資潛力優厚、貨種多，由細碼工作室至全幢工廈均受追捧，反映投資者對本港工廈物業前景有信心；而在政策支持下，數據中心或現代物流業發展迅速，可望帶動工廈作新式發展。他預測，第4季工廈市場會持續平穩發展。