樓市專題｜公司名義置業未必最划算？

香港政府宣布樓市全面撤辣後，雖然樓價未見起色，但樓市交投十分活躍。早年政府增設買家印花稅後，公司名義買樓已銷聲匿跡，現時撤辣後有會計師行指每星期有數十個相關查詢。其實，當樓價低於1,500萬元，如果租金回報僅2至4厘，用個人名義購買物業自住或出租，持有成本比較平。

(撰文︰Wendy全球樓行)

據土地註冊處資料，5月份整體物業註冊宗數達7,361宗，對比2023年同期的5,284宗，按年上升約40%，成交金額約622.8億元，對比去年5月的445.7億元，按年上升約40%。

公司名義出租物業行政成本難免

首次置業者以自住為主，樓價低於1,500萬元，理論上就不需要用公司名義，加上首置可以享有高成數按揭，例如1,000萬以下的物業可以承造九成按揭，1,125萬至1,500萬樓下則是八成，而且按揭利息可以扣稅，其自住物業的「居所貸款利息」可扣稅年期為20個課稅年度，最高扣減額為每年為10萬元。但由2024至25課稅年度開始，只要納稅人在報稅年度內，是與2023年10月25日或之後出生的首名子女同住，居所貸款利息的免稅額將由10萬元提高至12萬元，直至子女滿18歲。

至於出租物業樓價低於1,500萬元的話，以公司名義持有需要付出每年的會計、核數及行政成本等最少2萬元，以及需要繳交利得稅(淨收入200萬以下則為8.25%；淨收入200萬以上則為15%至16.5%)，如租金回報逾十多厘，以公司名義持有扣稅項目亦比較多，但是既有的行政成本無法免卻。

個人名義享3項扣稅涉修葺支出

如果以個人持有出租物業，每年度需要繳交物業稅，其稅率是應評稅淨值的15%。所謂全年應評稅淨值，是指每年課稅年度的淨出租收入，個人名義出租物業可享三大扣稅項目，包括差餉、不能追回的租金及修葺費等事項等。

其中，不能追回的租金中值得留意。假設租客基於某些原因，未能按時繳付租金給業主，甚至拖欠數月，但這些未能準時收取的租金，在性質上只屬於欠租，並非「不能追回的租金」，因此業主不能將欠租在申報物業稅中扣除。不過，若租客在拖欠租金後，業主事後無法與租客聯絡，所拖欠租金則可被視為「不能追回的租金」，可向稅務局申請扣減。一旦日後業主收回已獲扣減的「不能追回的租金」，仍須將該筆款項在收回的年度申報為應課稅租金收入，重新向稅務局繳稅。

至於修葺費因物業狀況而異，稅局為簡化計算手續，會自動在業主的淨租金收入中劃一扣減20%，作為修葺和支出的標準免稅額。該20%包括了所有因放租而衍生的雜費支出，業主毋須向稅局提供相關實際支出證明，同時如果該年度的修葺支出超出20%，亦不獲減免。

800萬樓月租2萬物業稅2.7萬

以下為樓價800萬元，以個人名義持有的出租物業稅具體計算方法例子(詳見表)：假設在整個課稅年度，物業月租為20,000元，相當於一年租金為240,000元，扣減業主所繳交5%差餉、即12,000元，淨出租收入為228,000元，再扣減劃一的修葺及支出免稅額即45,600元，應評稅淨值為182,400元，以稅率15%計算，該課稅年度須繳交的物業稅便是27,360元。如果個人持有的出租物業，其繳交的物業稅與公司持有的既有行政成本相若，倒不如以個人名義買入更為划算。