2024-03-06 13:20:00

樓市專題｜內地物業轉名懶人包！慳稅有攻略最緊要符合兩個條件！

近年中港融合下，港人北上置業、退休、消費成新趨勢，亦有在內地持有物業的老一輩港人打算將物業轉手親人。然而，內地物業轉名有不同方式，有業內人士指，一般可通過正常二手買賣過戶，或非買賣的贈予過戶、買賣形式的贈予過戶、繼承過戶、直接加减名等。不過近年選擇以二手出售轉名更為受歡迎，主要是如持有物業超過5年，並且是廣東省內家庭唯一住房，即可以獲得稅務寬免，變相近乎「零稅」轉名。

持貨逾5年廣東省唯一住房可免稅

現時內地樓價普遍下跌，亦有不少人以出售轉讓途徑轉名，以節省稅項。據國家統計局數據，1月份七十大中城市中，錄得樓價按年上升的城市有17個，下跌城市有52個；按月比較，樓價上升的城市有11個。四大一線城市當中，上海及北京的樓價按年錄得升幅，廣州及深圳樓價持續下跌，但跌幅有所放緩。其中，北京和上海分別上漲1.3%和4.2%，廣州和深圳分別降3.6%和4.1%。

一般而言，正常物業出售轉讓的程序，包括業主向中介掛牌、意向買家睇樓、雙方議價、簽訂臨時買賣協議、辦理相關買賣登記手續；再配合銀行按揭安排、房屋過戶換證，房屋交收及水電管理帳號變更等，當然還有收款或匯款出境等步驟。粵港澳投資分析師李海文指，以珠海二手住宅買賣交易為例，業主涉及稅項有增值稅及附加稅、個人所得稅、土地增值稅、產權登記費等。

增值及附加稅5.3% 個人所得稅20%

其中增值稅及附加稅為樓價的5.3%，購入滿2年免稅；至於個人所得稅，以「滿五唯一」方針即購入滿5年及廣東省內家庭唯一住房的可免稅，如未滿則有兩種計算方式，其一是成交價減去原本買入價及合理抵扣項目(維修費及裝修等)，其增值部分的20%繳交所得稅。其二，則是樓價的1%。此外，還有產權登記費80元人民幣，至於土地增值稅則是暫時免稅。

買家部分則涉及契稅和印花稅。目前印花稅是暫時免稅的，至於契稅方面，則是首套房屋90方米以下為樓價的1%，首套房屋90方米以上為樓價的1.5%，第二套房屋90方米以下為樓價的1%，90方米以上則是2%，第三套或以上則是3%。

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例如，港人業主買入價為200萬元人民幣，兩年後放售，市值為300萬元人民幣，物業面積85方米。業主部分，由於物業購入滿兩年可免增值稅及附加稅。至於個人所得稅方面，物業並非購入滿5年，其增值部分假設沒有合理抵扣項目，即是100萬元人民幣的20%，即是繳交20萬元人民幣稅項。如果港人業主持有物業超過5年，並且是廣東省內家庭唯一住房，即可以獲得稅務寬免。至於買家方面則是需繳交契稅為樓價的1%，即3萬元。