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本地樓市全面「撤辣」後,以公司名義買樓的需求急升。(資料圖片)
香港政府宣布樓市全面「撤辣」後,雖然樓價未見起色,但樓市交投十分活躍。早年政府增設買家印花稅後,公司名義買樓已銷聲匿跡,現時「撤辣」後有會計師行指每星期有數十個相關查詢。其實,當樓價低於1,500萬元,如果租金回報僅2至4厘,用個人名義購買物業自住或出租,持有成本比較平。
據土地註冊處資料,5月份整體物業註冊宗數達7,361宗,對比2023年同期的5,284宗,按年上升約40%,成交金額約622.8億元,對比去年5月的445.7億元,按年上升約40%。至於4月剛「撤辣」時成交量更熱烈,整體物業註冊宗數達9,880宗,總成交金額更達839.4億元。
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公司名義出租物業 行政成本難免
首次置業者以自住為主,樓價低於1,500萬元,理論上就不需要用公司名義,加上首置可以享有高成數按揭,例如1,000萬以下的物業可以承造九成按揭,1,125萬至1,500萬樓下則是八成,而且按揭利息可以扣稅,其自住物業的「居所貸款利息」可扣稅年期為20個課稅年度,最高扣減額為每年為10萬元。但由2024至25課稅年度開始,只要納稅人在報稅年度內,是與2023年10月25日或之後出生的首名子女同住,居所貸款利息的免稅額將由10萬元提高至12萬元,直至子女滿18歲為止。
至於出租物業樓價低於1,500萬元的話,以公司名義持有需要付出每年的會計、核數及行政成本等最少2萬元,以及需要繳交利得稅(淨收入200萬以下則為8.25%;淨收入200萬以上則為15%至16.5%),如租金回報逾十多厘,以公司名義持有扣稅項目亦比較多,但是既有的行政成本無法免卻。
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公司名義買樓每年需付出會計、核數及行政成本等,涉及最少2萬元。(資料圖片)
個人名義享3項扣稅 涉修葺支出
如果以個人持有出租物業,每年度需要繳交物業稅,其稅率是應評稅淨值的15%。所謂全年應評稅淨值,是指每年課稅年度(本年度4月1日至明年3月31日)的淨出租收入,個人名義出租物業可享三大扣稅項目,包括差餉、不能追回的租金及修葺費等事項等。
其中,不能追回的租金中值得留意。假設租客基於某些原因,未能按時繳付租金給業主,甚至拖欠數月,但這些未能準時收取的租金,在性質上只屬於欠租,並非「不能追回的租金」,因此業主不能將欠租在申報物業稅中扣除。不過,若租客在拖欠租金後,業主事後無法與租客聯絡,所拖欠租金則可被視為「不能追回的租金」,可向稅務局申請扣減。一旦日後業主收回已獲扣減的「不能追回的租金」,仍須將該筆款項在收回的年度申報為應課稅租金收入,重新向稅務局繳稅。
至於修葺費因物業狀況而異,稅局為簡化計算手續,會自動在業主的淨租金收入中劃一扣減20%,作為修葺和支出的標準免稅額。該20%包括了所有因放租而衍生的雜費支出,業主無須向稅局提供相關實際支出證明,同時如果該年度的修葺支出超出20%,亦不獲減免。
本港上月整體物業註冊宗數達7,361宗,按年上升約40%。(資料圖片)
800萬樓月租2萬 物業稅2.7萬
以下為樓價800萬元,以個人名義持有的出租物業稅具體計算方法例子(詳見表):假設在整個課稅年度,物業月租為20,000元,相當於一年租金為240,000元,扣減業主所繳交5%差餉、即12,000元,淨出租收入為228,000元,再扣減劃一的修葺及支出免稅額即45,600元,應評稅淨值為182,400元,以稅率15%計算,該課稅年度須繳交的物業稅便是27,360元。如果個人持有的出租物業,其繳交的物業稅與公司持有的既有行政成本相若,倒不如以個人名買入更為划算。