2022-03-31 20:32:45

海外樓市｜加拿大都有「摸貨」！一個理由可免利得稅

港人愛磚頭，九十年代香港樓市熾熱，「摸貨」成為常態，最終樓市在1997亞洲金融風暴下大跌，港府為了打擊「摸貨」行為，相繼推出辣招杜絕炒風。然而「摸貨」在澳洲、英國、甚至加拿大亦屢見不鮮，當中加拿大的物業摸貨涵蓋一、二手的住宅及商業物業。業內人士稱，「摸貨」通常是暗盤掛牌，亦屬正常的投資行為，但是賺取的利潤仍需繳納利得稅。

「摸貨」即是以確認人(Confirmor)的身份，在物業成交期或落成前轉讓。假設賣家以100萬元將物業賣給確認人A，雙方簽署臨時買賣合約，但是在3個月的成交期內，確認人A再以120萬元轉售給買家B，從中賺取了利潤20萬元。在九十年代的的港樓，5%首期可以上車，銀彈不足仍可透過「摸貨」，甚至「摸上摸」套利，即使在「十個煲九個蓋」情況下，當時炒家仍可賺取油水。全民瘋炒樓市下，香港政府相繼推出措施，例如將按揭成數不斷下調，又在2010年推出額外印花稅(SSD)以杜絕「確認人身份」短線炒風。

暗盤掛牌一手樓需繳轉讓行政費用

在加拿大，「摸貨」即是物業轉讓(Assignment)，業內的經紀行會提供「暗盤」，同時需要有賣家同意書，如是一手樓花，事前必需得到發展商同意，部分發展商或不接受物業轉讓，只可接受發展商原價回購該物業。假設發展商同意，確認人需繳付物業轉讓行政費用(Assignment Fee)，大約數百加元至最高樓價的3%，亦有發展商允許免費轉讓。若是專業投資者，在賺取利潤後須向政府繳交利得稅，整個「摸貨」操作屬合法行為。

一般而言，買家向發展商購入了未來具升值的獨立屋樓花，樓花期長達3至5年，假設購入地段在將來可以重新規劃(Rezone)，例如基建配套，甚至買入的獨立屋樓花，將來可申請改建為多個單位的公寓，在樓花落成或成交之前，「摸貨」出去賺取升幅。

稅率達33% 自住用途合理解釋可免

至於稅項方面，有業內人士指，如果購買的物業是用來自住用途，並非首置人士，有合理解釋令稅局接受或可免去稅項。例如購入後，女主人懷孕，原本購買的單位，人均居面積未如理想，以摸貨形式將樓花轉讓，當中即使賺取利潤，由於整個買賣有自住傾向，當中或不涉及稅項。

假如是專業投資者，傾向投資炒賣十分頻密，稅局必定會追查欠交稅項。舉例買家A買入100萬加元(約625萬港元)樓花單位，並繳付10%首期，即10萬加元，樓花期長達5年，一年後樓價已上升到110萬加元(約687萬港元)，買家A便將物業轉讓給買家B，從中賺取了10萬加元。買家A除繳付500加元(約3,124港元)轉讓行政費用給發展商外，當中賺取的10萬加元，便有50%會跌入應課稅收入，假設是家庭主婦，沒有其他收入，當中繳付利得稅為26%，但是高收入人士如每年繳交33%稅階，當中賺取的利潤便要繳交33%的稅項。