2023-05-11 21:14:56

海外樓市｜新盤三房價夠買英國城堡？業界教路：計清楚呢條數先！

不少英國物業投資者為求賺取樓價升幅及租金回報，一般傾向金額細、成交流轉迅速的物業種類。然而，在英國仍有不少另類放盤，例如城堡買賣，部分叫價不足3千萬港元，即相當於在何文田新盤買一個實用面積960方呎三房單位。不過有業內人士指，投資城堡涉及金額龐大，印花稅動輒數百萬港元起，另有每年以百萬港元計的執修費，加上如涉及文物古蹟，未來申請改建將困難重重。

280年歷史莊園比鄰白金漢叫價4435萬

近日在英國屋網Rightmove趁查理斯三世國王加冕，列出不少城堡放盤。其中之一，是距離白金漢7分鐘車程的斯托城堡(Stowe Castle)，郵政編號Stowe, MK18，該城堡建築歷史可追溯至1741年，至今逾280年歷史。斯托城堡位於一級保護建築物斯托莊園(The National Trust Stowe Landscaped Gardens)內，至於斯托莊園則由科巴姆子爵(Viscount Cobham)於1717年創建。由於城堡在莊園內，享有遼闊的鄉效景觀。斯托城堡現時放盤叫價為450萬英鎊(約4,435萬港元)，如不計及管家大樓、儲藏室、由糧穀倉翻新的康樂室等，單是主樓面積約4,098方呎，城堡佔地1.78英畝，同時鄰近多所優秀的公立及私立名校。

該城堡佔地約28.33公頃，主樓共有8間接待室、16間臥室和10間浴室。另外在城堡後方的庭院，還有一間餐廳、辦公室、儲藏室和員工宿舍，而能源標籤(EPC Rating)為D級。城堡共有兩個入口，北車道是通往城堡的主要通道，將來的買家有權進入的南車道並穿過開闊的農田和林地，穿越圖像橋(Image Bridge)及River South Esk，至於屬B類保護建築的圖像橋由蘇格蘭著名建築師詹姆斯伯恩(James Burn)於1797年建造。

十三世紀蘇格蘭懸崖邊城堡 2956萬放售

另一放盤是位於蘇格蘭的布雷欽城堡(Brechin Castle)，亦是蘇格蘭歷史悠久的城堡之一，屬於A類保護建築。該城堡矗立在南埃斯克河(River South Esk)上方的岩石懸崖上，頗具特色。該城堡最後一次重建維修是在1700年代初期，但是建築歷史可追溯至十三世紀。現時城堡的業主為第17任的達爾豪西伯爵及夫人(Earl and Countess of Dalhousie)，之所以放售，主要因為城堡運營成本為家族企業一大筆開銷，為減輕負擔而放盤。目前叫價300萬英鎊(約2,956萬港元)。

有從事歐洲酒店的業內人士表示，城堡可否營運酒店業務，取決於其大小、形狀及可行性，如若少於40或50間客房，就無法容納大批酒店員工。而目前絕大部分的城堡最多可提供大約20至30個房間，只適合接待小量旅客。

脆弱或超想像驗樓宜「踢一踢牆身」

另外，在新冠肺炎疫情期間，不少投資者以視像形式購入歐洲城堡或酒莊，他表示，除了聘請測量師檢查每個房間及每面牆身外，另外可「踢一踢牆身」，觀察是否搖晃或剝落現象。由於建築物或已超過100年，脆弱程度及倒塌危機，或超乎你想像。

每年執修費高達百萬印花稅12%起

英國置業Smart2Go合夥人Derek表示，由於城堡叫價動輒3、4,000萬港元起，在申請按揭時銀行除了考慮借貸人的入息外，還有城堡將來是否營運出租以及計算投資報酬率(Return On Investment)，確保借出按揭可以如期收回。加上城堡一年的執修費用或高達100萬至200萬港元，如果經營酒店營運成本或更高，這也是銀行審批按揭時會考慮的要素。

另外，由於不少英國城堡歷史久遠，在維修時的零件及物料，或許現代已沒有工廠生產，即使向政府申請改劃，如涉及文物古蹟，審批時間或拖延更長。另一方面是印花稅，超過150萬英鎊物業，印花稅高達12%，如果並非首置買家，還要額外支付3%印花稅。