樓市持續下行，各區二手樓價均告下跌。(資料圖片)
樓市持續下行，在藍籌屋苑樓價也累創新低的時候，細價樓或持貨期短的單位更成蝕本「重災區」。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，2023年6月至11月樓價持續下跌，與2022年下半年的調整高度相似，並選取上述兩個時段的私人住宅轉售登記按上手買入年份作比較，現時樓價已重返2017年水平，而2013至2019年買入(持貨4年至10年)的業主，能夠獲利的空間明顯收窄，導致議價幅度較少，所以轉售宗數比例下跌4個百分點；惟上手業主於2012年或以前買入(持貨11年或以上)的轉售宗數比例卻增加，相信因為早年購入物業的業主仍有較大賺幅，故議價幅度較大，而獲買家承接。在跌市未完情況下，2013至2017年買入(持貨6年至10年)的業主，若遲一年將單位賣出，少賺逾一成半。
持貨11年或以上 99%有得賺
以帳面獲利比例計，2013年或之後買入(持貨10年或以下)的單位，於2023年售出帳面獲利比例，較2022年顯著下滑。其中2013至2017年買入的獲利比例，由92%跌至85%，比例下跌7個百分點；而2018至2022年買入的獲利比例，則由44%跌至26%，比例下跌18個百分點。至於2012年或以前買入(持貨11年或以上)的獲利比例則未有變化，維持超過99%業主都能錄得帳面獲利。
帳面獲利幅度方面，今年轉售的平均帳面獲利幅度，較2022年全面下調，即業主遲一年沽出的賺幅減少了，當中以2013至2017年買入的獲利下跌最多，少賺16%；而2008至2012年買入、2018至2022年買入及2007年或以前買入的業主，分別少賺8%到12%不等。
今年二手樓業主遲一年沽貨的賺幅減少，當中以2013至2017年買入的獲利下跌最多，少賺16%。(資料圖片)
持貨10年以下 蝕幅按年增最少一成
以帳面蝕讓比例計，2013年或之後買入(持貨10年或以下)的單位，於2023年售出帳面蝕讓比例較2022年急升；2013至2017年買入的蝕讓比例，由去年8%上升至14%，比例增加6個百分點；2018至2022年買入的蝕讓比例，則由2022年只有53%大幅上升至2023年的72%，比例急增19個百分點。此外，帳面蝕讓幅度方面，今年轉售的平均帳面蝕讓幅度錄9%到14%，較2022年的8%到10%僅輕微上升，可見不論業主何時購入單位，願意蝕讓出售物業的幅度同樣只約一成左右。樓價向下趨勢持續，2013年或之後買入(持貨10年或以下)的業主，於2023年沽出單位，比一年前蝕多10%到13%不等。
此外，受樓市氣氛轉弱影響，2019年或以前買入(持貨4年或以上)的單位，於2023年售出宗數錄5,434宗，較2022年沽出的8,133宗下跌33.2%，其中2013至2017年買入(持貨6年至10年)及於2023年售出的單位共1,581宗，佔成交總宗數兩成九；而於2022年售出共2,608宗，佔成交總宗數三成二，轉售宗數比例下跌3個百分點；2018至2019年買入的轉售宗數比例，亦下跌1個百分點。相反，2012年或以前買入(持貨11年或以上)及於2023年售出共3,000宗，佔成交總宗數五成半，而於2022年售出共4,165宗，佔成交總宗數五成一，轉售宗數比例增加4個百分點。
政府上月推出減辣措施前，3年SSD鬆綁期滿的單位沽貨宗數，顯著增加達三倍。(資料圖片)
3年鬆綁期滿即轉售宗數 今年大增三倍
值得注意是，2020至2022年買入(持貨3年或以下)的單位業主，於2022年仍受制於SSD綑綁期，所以沽出宗數較少，僅錄96宗，但2023年有業主SSD鬆綁即沽，故轉售宗數推升至386宗，明顯增加三倍。
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