2024-02-01 12:30:39

美國議息｜中原按揭王美鳳：美息最快5月開始回落年內本港新造按息有望低於4厘

美國聯儲局凌晨宣布今年第1次議息會議結果，公開市場委員會成員一致通過維持聯邦基金利率介乎5.25厘至5.5厘，符合市場預期，是連續四次會議按兵不動。中原按揭董事總經理王美鳳指出，從美國議息聲明基本上可確定美息已見頂並將於年內減息，雖然聯儲局主席鮑威爾指出3月不太可能減息，但已指出年內適合減息，並且不宜太晚啟動減息，根據當地利率期貨顯示，市場預期5月減息的機會高逾90%；相信美國這次加息周期已明確結束，息率將會進入一個橫行時期，預期美國息率將於今年5月至6月開始掉頭回落。

王美鳳指出，市場已預期具周期性的息率未來將掉頭回落，而拆息回落亦可改善銀行借貸成本及企業借貸支出，年內將減息的預期下，息率對樓市將轉為利好因素，有助整體樓市氣氛改善，預期今年內本港的新造按息將回落至低於4厘水平。

新造按息暫維持4.125厘不變

港息方面，王美鳳指出，具指標性的滙豐銀行宣布維持最優惠利率(P)於5.875厘不變，料其他銀行將陸續跟隨，市場新造按息維持主要為4.125厘水平。與樓按相關的1個月拆息由去年12月平均5.49厘回落至1月份約4.69厘，今日1個月拆息亦降至4.56厘，資金水平壓力稍降，而美國是次議息維持息率不變，相信銀行亦將維持最優惠利率P不變。最近雖然拆息回落，但基於拆息仍相對按息在偏高水平，令H按息仍高於以P按息計的封頂息率，故此實際按息仍以封頂息率計算，在最優惠利率P不變下，H按及P按按息均維持不變，市場新造按息維持主要為4.125厘水平。

本港按息於4厘水平橫行一段時間

至於本港按息，王美鳳指出，儘管美國今年內將掉頭減息，本港最優惠利率P仍較大機會先橫行一段時間，未必可即時跟隨美息掉頭回落，原因是，第一，這次加息周期本港最優惠利率P累計加幅僅0.875厘，對比美息加幅達5.25厘，港P加息幅度少於美息達4.375厘，當美國減息，以港P現時水平未必有即時跟隨下調需要；第二，現時港元拆息仍高於按息，故未有跟隨美息回落的條件。當今年美息回落港元拆息料亦可下跌，而未來何時減P亦視乎港元拆息回落幅度，相信需待拆息跌回至低於按息水平，銀行才有機會因應資金成本及業務取態考慮減P又或下調樓按息率。

減息預期有助改善樓市氣氛

王美鳳表示，過去兩年，加息因素持續影響樓市，樓價累積下跌逾兩成，但市場已逐步適應息率正常化，由過往超低息水平邁向正常化息率，現時加息期已見頂，但市場按息4.125厘與30年平均按息約4.19厘水平相若，明顯低於過往加息見頂時期的息率。

王美鳳續指，回顧2022年至2023年加息周期，市場以H按息為主流計，本港新造樓按息率由2022年約1.5厘逐步上升至4.125厘為主，加幅累達2.625厘，加幅分別來自以下三項：最優惠利率P的加幅共0.875厘；拆息HIBOR升幅共1厘，升至按息觸及以P按息計的封頂息率；銀行先後上調新造按息累計達0.75厘。

以現時市場新造按息主流低至H加1.3厘、封頂息率P減1.75厘(P為5.875厘)或P減2厘 (P為6.125厘)計，1個月拆息需降至低於2.825厘，市場按息才可跌穿封頂息率，由於拆息在一段時間仍會維持於4厘多附近水平，故此未來首階段需待最優惠利率P下跌又或銀行下調新造樓按息率，市場按息才會掉頭回落。