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資助房屋樓價受壓!上半年買賣有70%屋苑跌價 最慘情瀉32%|樓市數據
白居二及放寬居屋擔保期帶動下,資助房屋交投轉旺。據房委會數據顯示,今年上半年共錄得2,686宗未補地價居屋及公屋二手成交,比去年同期2,219宗上升逾兩成,兼創1997年有紀錄以來新高。
今年上半年全港成交量最高的資助房屋,首兩位是來自天水圍「天」字居屋,分別為天盛苑及天頌苑,各錄得62及59宗;第三位是有新一代居屋王之稱的長沙灣凱樂苑,錄得57宗,但比去年同期80宗少近三成。
上半年居二市場232個屋苑錄成交
本港私人住宅樓價累跌近三成,資助房屋樓價亦進一步受壓。統計房委會今年上半年於居屋第二市場錄得成交的232個屋苑,有163個屋苑樓價錄得下跌,佔比約70%,以二、三綫屋苑為主。當中,以梅窩銀河苑最慘情,呎價大跌約32%;位於赤柱豪宅區的龍德苑,亦錄得約26%跌幅,呎價由8,542元降至6,330元。毗鄰港鐵大圍站的海福花園亦挫26%。
新居屋愈賺愈少
「居屋王」呎價亦見回軟,目前全港呎價最貴的三大居屋樓王,包括啟德啟朗苑、何文田冠德苑及長沙灣凱樂苑,上半年平均呎價按年下滑約2.4%至9%。當中凱樂苑跌幅最大,達9%,最新呎價報11,417元;啟朗苑呎價亦瀉逾5%至13,447元。
另一方面,半新居屋按揭年期長,有一定捧場客。據中原地產統計,上半年有250宗成交來自樓齡10年以下的屋苑,惟較去年同期330宗挫24%。當中入伙不足3年、屬於「居屋2020」之一的粉嶺皇后山山麗苑,隨着首兩年禁售期屆滿,第三年起單位可於第二市場自由買賣,刺激今年首6個月錄得16宗未補價成交,較去年同期1宗急升15倍,是同期升幅最大的資助房屋,平均成交呎價約6,467元,按年逆市升逾兩成。
山麗苑二手成交價不足200萬元,其中F座高層7室,實用面積約283方呎,6月以156.5萬元未補價易手,呎價約5,530元。原業主於2021年底向房委會以146.6萬元購入,單位期內升值不足約7%,帳面獲利9.9萬元。
近年新居屋轉售獲利甚豐,每宗成交普遍獲利逾百萬元,惟山麗苑個別單位於二手市場差不多原價出售,加上北部都會區效應下,有買家願低價入市。有網民表示,「這裡(山麗苑)比較清靜、休閒,坐車到地鐵站10分鐘左右、基本購物在皇后山商場有齊,如超市、街市、餐廳、銀行、診所、髮廊等等……」
銀河苑呎價平絕全港
於2020年入伙的將軍澳新晉居屋雍明苑,上半年亦得26宗居屋第二市場成交,較去年同期3宗增近8倍,平均成交呎價高達10,965元,貴過同區部分私人屋苑。如日出康城首都6月平均呎價約10,956元。
雍明苑最新成交單位為A座高層17室,實用面積約382方呎,上月未補價以451萬元沽出,呎價約11,806元。原業主2020年10月以300.7萬元購入,持貨3年多,帳面獲利150.3萬元或約50%。
至於全港呎價最平的居屋,位於被譽為香港最美麗「後花園」的大嶼山。入伙約6年的梅窩銀河苑,上半年平均呎價僅4,280元,與去年同期6,333元比較,按年大插約32%,呎價計平絕全港居屋。銀河苑屬「居屋2017」,曾有抽中銀河苑的買家稱,梅窩「靜啲,又有海景。銀河苑上半年成交4宗,全部200萬元有找,其中B座高層1室,實用面積約383方呎,成交價172萬元,呎價約4,491元。原業主於2017年10月以174.3萬元買入單位,現轉售帳面貶值2.3萬元或約1.3%。