樓市撤辣後，市場生態全面改變，過往10多年的長期逾九成轉手獲利比率，已不復存在。(資料圖片)
踏入2025年已近一個半月，樓價走勢依舊未見起色。利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，去年2024年市況大起大落，樓市撤辣後已全面改變市場生態，過往10多年的長期逾九成轉手獲利比率已不復存在。綜合土地註冊處資料所得，去年全港23,318宗已知上手購入價的二手私樓買賣登記中，帳面獲利個案共15,581宗，佔比達66.8%，較2023年的81.8%，再跌15個百分點，連跌6年，跌勢加劇，創自2008年以來的17年新低。至於每宗私樓轉手平均賺幅，亦同步連跌6年，僅得24.2%，按年大幅回落21.9個百分點，為自2010年來的15年最少。
蝕錢賣樓宗數高達7575宗
近年樓市先後受疫情及高息環境衝擊，去年政府更全面撤辣，並放寬七成按揭，將樓市及樓價走勢的主導權，交回市場自由運作；故此去年不論獲利比率及平均賺幅均進一步急跌，回復未有辣招政策制肘下的波動情況。當中去年平手登記的個案有162宗，佔比按年微降至0.7%；而虧損個案則高達7,575宗，佔比由2023年的17.4%，大增15.1個百分點至去年的32.5%，可見蝕讓情況急速擴大，料與樓市辣招鬆綁後，出現更多蝕讓套現所致。至於獲利1倍或以上者，減少7.5個百分點至29.4%，去年共錄得6,848宗，但仍是佔比最多的獲利幅度分布。
樓價介乎401萬至600萬元的二手私人住宅，成去年最主要的買賣對象。
401萬至600萬私樓最受歡迎
隨著市況反覆及樓價持續回落，去年銀碼介乎401萬至600萬元的物業明顯跑出，成為最主要的買賣對象，共錄得4,848宗獲利登記，而其獲利成功比率亦達最高的69.4%，惟按年跌11.7個百分點；而在部分換樓客入市支持下，801萬至1,000萬元物業獲利比率排第二，達67.5%，共有1,796宗。至於1,001萬至1,200萬元物業則排第3位，達67.4%，共有834宗獲利登記。若以全港3區計算，去年以港島區之獲利比率最高，達68.9%，但按年跌12.7個百分點，新界及九龍區則分別處於67.2%及64.7%的水平。
若以屋苑計算，嘉湖山莊去年錄得327宗獲利登記，獲利比率達79.4%。
藍籌中嘉湖山莊獲利比率最高
若以屋苑計算，嘉湖山莊去年錄得最多的327宗獲利登記，獲利比率達79.4%，為榜內第3高的獲利比率。值得一提的是，去年榜內沒有屋苑能百分之百獲利，其中大圍名城去年133宗獲利個案，涉及的比率高達88.7%，已是榜內獲利比率之首，反映在沒有辣招制肘下，不易再出現百分百獲利的情況。至於另外兩個獲利比率相對較高的屋苑，分別是維景灣畔的86.5%及嘉湖山莊的79.4%。若以每宗轉手個案平均賺蝕幅度計，榜內錄得日出康城需要蝕1.3%，表現最差，而維景灣畔的60%已是榜內最高賺幅者，其次是嘉湖山莊的52.2%賺幅。
2024年二手私樓獲利登記最多屋苑
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屋苑名稱 |
獲利買賣 登記宗數 |
整體二手買賣 登記宗數 |
獲利成功比率 |
每宗轉手個案 平均賺蝕幅度 |
|
嘉湖山莊 |
327 |
412 |
79.4% |
賺52.2% |
|
日出康城 |
203 |
575 |
35.3% |
蝕1.3% |
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美孚新邨 |
178 |
260 |
68.5% |
賺29.9% |
|
沙田第一城 |
172 |
239 |
72.0% |
賺37.6% |
|
太古城 |
167 |
228 |
73.2% |
賺33.4% |
|
愉景灣 |
162 |
227 |
71.4% |
賺23.2% |
|
維景灣畔 |
147 |
170 |
86.5% |
賺60.0% |
|
黃埔花園 |
140 |
186 |
75.3% |
賺43.3% |
|
名城 |
133 |
150 |
88.7% |
賺25.1% |
|
映灣園 |
130 |
166 |
78.3% |
賺47.6% |
註：物業登記以期內已知買入價的二手私宅買賣登記個案計算
資料提供：土地註冊處及利嘉閣地產研究部
將軍澳日出康城去年賣樓獲利成功比率只有35.3%，每宗轉手個案平均錄1.3%蝕幅，表現最差。
陳海潮：今年樓市續波動 樓價反覆
陳海潮指出，踏入2025年，樓市走勢仍然波動，樓價料亦表現反覆，業主在沒有辣稅綑綁下，賣樓套現的靈活度大增，故預期今年私樓轉手獲利比率及平均賺幅，將維持相應波動的情況，惟冀下半年在市況轉穩及全年樓價仍有機會靠穩微升5%支持下，料今年轉手獲利比率可以微增至處於70%水平，而平均賺幅也望微升至26%。
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