面對現實｜減辣亦難扭劣勢港樓轉軚潮大摩料跌一成

樓市走勢疲弱，即使金管局於上月底放寬樓花按保至跟現樓看齊，惟市場反應一般；另二手市場亦價量齊跌，令大行「轉軚」唱淡樓市。摩根士丹利最新發表的研究報告指出，本港住宅樓市在疫後的復甦短暫，估計樓價在今年跌3%後，明年再跌5%至10%。

摩根士丹利原先看好今年樓價升8%，最新指此預測為過於樂觀。受高息環境及樓市交投低迷影響，加上港股走勢拖累，樓價於過去4個月累跌6%。該行認為，本地銀行仍有可能將拆息按揭的封頂利率調高，料按息在明年底前仍會維持在4厘以上。由於供樓負擔比率由過往15年的40%至50%，提升至56%，若供樓負擔比率回落至正常水平，樓價須回落5%至10%。該行續指，市場對港府在本月25日公布的《施政報告》感樂觀，不過即使非本地居民置業印花稅由30%下調至15%，料本港樓市前景亦不會有太大改善。

戴德梁行看淡樓價今年恐瀉半成

物業顧問戴德梁行早前亦下調本港樓價預測，表示持續加息及股票市場反覆向下等不利因素繼續壓抑住宅成交，季內各類住宅市場樓價跌勢加快。該行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢表示，市場普遍認為息口仍未見頂，即使政府及後提出「減辣」措施，雖然可為樓市在下行周期帶來穩定性及回復部分潛在買家的入市信心，但相信樓價仍然會持續波幅一段時間；預期本港樓市在息口回落前仍存在下行壓力，今年全年樓價由原先預測升3%至7%，最新下調為持平至跌5%；而住宅成交量或會比去年持平或減少5%，至4.3萬至4.5萬伙。

全年二手住宅登記恐創歷史新低

利嘉閣地產統計土地註冊處最新數據顯示，今年第三季僅錄5,865宗二手私宅買賣登記，較次季的7,534宗挫22%，並連跌兩季。成交金額計，只錄得504.67億元，按季大跌24%；成交宗數及金額均創近5年季度新低。利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，即使今季或有減辣措施刺激交投止跌回升，全年仍有機會少於3萬宗，恐創1996年有紀錄以來新低，慘過以往重大事件如新冠疫情、社會運動、金融海嘯、沙士。

他指，通關及經濟復甦效應不似預期，加息更令維持多年的超低息環境變成高息，窒礙買家入市意欲，令交投低迷。