政府開綠燈准西九文化區賣樓紓財困料可維持10年營運地皮最快兩年後招標

西九文化區管理局資金鏈明年斷裂，管理局向政府提交改善財政方案終獲回音。政府昨宣布，有條件同意西九的「加強財務安排」，解除西九第2區住宅發展項目「只能以建造、營運及移交模式發展」(BOT)的限制，容許西九出售該區的住宅發展項目及保留全部收益。新方案預計可維持管理局10年的營運，預計最快兩年後才開始賣地。有地產業內人士估計，該幅地皮估值達150億元。

面對資金鏈預計於明年斷裂，西九文化區管理局董事局主席唐英年去年8月已形容，西九內部已大力緊縮開支至「血流成河」，並促政府盡早回覆改善西九財政問題的具體方案。至昨天，文化體育及旅遊局長楊潤雄與唐英年一同就西九最新的財務方案會見傳媒。楊潤雄表示，預計新方案的資金足夠管理局未來10年的營運，有信心管理局會在未來數年思考及發展長遠的營運模式。

他又指，政府會與管理局保持溝通，監察西九文化區計劃的推展；如有需要亦樂意考慮管理局提出的意見。
新方案下，管理局須遵守特定條件，包括嚴格遵守政府制定的多項財務紀律關鍵績效指標，包括每3年的營運赤字上限、員工成本佔每年總營運開支的比例上限。此外，管理局須就每項涉及住宅的發展項目提交招標時間表，供發展局同意；並就這些項目的住宅部分的底價釐定機制和批出標書建議，徵詢發展局的意見。

建高鐵借地7年未有賺錢項目落成

唐英年感謝放寬西九文化區「加強財務安排」。他表示，雖然政府當年允許西九的酒店、辦公室及住宅部分，以BOT模式發展，惟當時未有實踐經驗。他又指，西九當年曾借出土地予港鐵，作為興建高鐵站的卸泥區，最終延遲7年才償還，期間項目陸續營運，惟賺錢的項目卻「一個都無起」。他又提到，過往BOT模式曾多次流標，當前的經濟環境，此模式或不再適合。

被問到何時才能正式「賣地」，唐英年回應指，當前需要先完成第2區地庫工程，估計需時兩年，才能為住宅項目招標。他續指，期望兩年內本港經濟環境好轉，否則面臨的困難頗大。管理局資金鏈料明年中斷裂，對於如何處理住宅項目推出前的資金問題，唐英年回應稱會進行融資。

不認為錯過賣樓好時機

根據管理局公布的最新財政狀況，今個年度的營運赤字為5.78億元，按年減兩成。管理局表示，對西九地皮有信心，因為地理優勢，包括海景及三條鐵路；而未來20年內油尖旺區只有約3,000個單位，料西九住宅仍有優勢。管理局預計，第2區住宅發展項目會分兩期或以上招標，會類似港鐵上蓋物業項目，預計有關住宅樓花數年後出售。

對於在樓巿正下行的情況下是否錯過了最好的賣樓時機，管理局認為，香港過往面對不同事件，也在一段時間後復元，相信新財務安排，可應付西九未來約10年的營運赤字和資本開支需要。管理局強調，出售的住宅項目佔三分之一，仍有三分之二是用作出租，故長遠有穩定的租金收入。

此外，管理局亦制訂短中期的財務方案。就短期方案，措施包括檢視博物館票價、提高表演藝術場地成本回收率、增加商業租賃比率等。就融資方面，管理局表示，今年4月已完成再融資安排，與10間銀行簽署3年期銀團貸款，總貸款額為50億元。另外，管理局現有50億淨現金，可維持營運。

地皮估值達150億元

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚向本報表示，估計該地皮呎價為8,200多元，故地皮總額預計可達150億元。他認為，兩年後是好時機，因屆時高鐵站上蓋完工，寫字樓亦有租賃需求；加上今年是全球大選年，政治及經濟因素不穩，料兩年後可穩定。中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波則認為此舉只屬短期止痛藥，因賣地的規模及價格都存在很多變數；即使成功賣地，惟中長期能否持續吸引客人，都是疑問。