樓價指數3連跌租金指數升6個月分析︰第四季或成樓市走勢轉捩點

本港樓價連跌3個月，差餉物業估價署公布私人住宅最新樓價指數，7月份私人住宅售價指數報343.4點，按月跌1.12%，跌穿2月水平，3個月累跌3%；但今年以來樓價升近2.6%，升幅較6月收窄約1.2個百分點。有分析指，第四季有機會成為樓市走勢的轉捩點，市場觀望新一份施政報告會出現利好樓市措施，並期望息口在第四季已近見頂等因素。

期內，按戶型劃分，中小型單位，即A、B、C類，樓價為345點，按月跌1.12%；大型單位即D、E類，則報302.8點，按月跌0.56%。兩項數字於今年首7個月，累計升幅分別為2.71%和0.46%。

1,722方呎或以上單位跌幅最多

細分各類戶型，全線均按月報跌。其中跌幅最大為E類(1,722方呎或以上)單位錄得少於20宗成交，報296.2點，按月跌約1.89%；而A及B類單位亦跌逾1%，當中A類單位(面積431方呎或以下)報374點，按月跌約1.4%；B類單位(432至752方呎)報333.1點，按月跌1.13%。

至於C類單位(753至1,076方呎)報316.3點，按月跌約0.29%；D類單位(實用面積753至1,076方呎)報304.2點，按月跌約0.29%。

租金方面，指數則持續造好，連升6個月；6個月累升5.53%，而今年則累計升約4.39%。7月份租金指數報183.2點，按月再升1.05%，創2021年11月以來新高。按單位面積劃分，以B類(431至752平方呎)單位升幅最大，按月升1.4%，報181.7點；其次為C類(753至1,076平方呎)單位，按月升1.3%，報155.8點。E類(1,722平方呎或以上)及D類(1,076至1,721平方呎)單位按月分別升約1.19%及0.79%，分別報138.4點及152.2點。當中D類單位指數與去年12月比較，升幅接近6%，屬租金表現最佳的單位類型。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，今年首季香港與內地恢復通關，樓市出現反彈，惜復常效力不似預期；左右香港樓價最重要因素的美國息口，聯儲局官員近日亦不斷發表繼續加息的言論，香港樓市受美國息口直接衝擊，料將持續受壓。他相信若缺乏利好消息或政策刺激，僅餘的2.6%樓價升幅將於第四季被消耗，全年樓價無升跌。

通關及專才計劃帶旺需求

租務方面，陳永傑指，受惠於年初通關，以及引入專才計劃，為香港住宅帶來大量住屋需求，加上7月為暑假租賃旺季，海外學生急於開學前租樓，亦令租金被搶高。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，7月份樓價跌幅較預期略大，主要反映了買家入市信心不足，一方面是今年以來股市持續偏軟，息口走勢亦未明朗，令買家入市動力減弱，二手業主沽貨的減價壓力增加，拖累樓價跌幅略為擴大。他預計8月樓價指數將維持逾1%的跌幅，連同9月持續偏軟，料第三季樓價跌幅將擴大至約2.6%，屆時全年樓價升幅只餘約1%。

不過，第四季有機會成為樓市走勢的轉捩點，他指，市場觀望10月下旬新一份施政報告，會出現利好樓市措施，並期望息口在第四季已近見頂，加息壓力得以紓緩，加上隨著越來越多專才到港，住屋需求將續增加，各因素下，樓價第四季仍有望翻身，累積反彈3%至5%，則全年樓價仍可看升4%至6%。