2024-03-07 13:12:00

差餉是甚麼？如何計算？地租同地稅有分別!

無論你是業主或租客，相信對差餉、地租兩項費用都一定不陌生。特別當租客簽署租約前，都應先與業主商議好差餉地租和管理費到底由誰支付。

自住或出租單位均需交差餉

業主或租客所繳交的差餉，是就佔用物業徵收的稅項，這項稅收是政府正常收入的一部分，主要用於政府的公共服務開支，包括警隊、消防、醫療衛生和教育等。其實港英政府早於1845年已開始徵收差餉，當時是用作支付「差役糧餉」，即為警察出糧，後期才逐步擴展至支持不同公共服務。

差餉一般是按照物業的應課差餉租值再乘以一個百分率徵收（2021-2022財政年度的徵收率為5%），至於應課差餉租值，則是假設相關物業如在指定估價依據日期租出，可以獲得的合理年租，有關租值的估算會參考附近類似單位的市值租金，再按照估值單位的面積、位置、質素，甚至交通和康樂設施等不同因素作出調整。

差餉正常會分四期，於每一季都會徵收，業主或租客會於每季初收到繳費通知，並需於1、4、7及10月底前繳交。香港大部分物業，包括公共房屋在內，都需要繳交差餉，只有部分用作務農的土地及建築，新界村/丁屋，因為歷史原因而可獲豁免評估差餉。差餉物業估價署每年都會重估應課差餉租值，如業表或需交差餉的租客對估值有不滿，可以透過郵寄建議書（表格R20A）或電子表格（表格e-R20A）向署長提出反對。

能者多付引入累進差餉制度

另外，於剛公的2022-2023年度財政預算案建議引入累進差餉，如應課差餉租值為55萬元或以下，將按現時的5%徵收。高於55萬至80萬元物業的徵收率則為8%，而租值高於80萬則按12%徵收，政府預計約4.2萬個住宅單位會受影響。

繳交地租獲物業居住權

業主之所以要向政府繳交地租，是因為除了中環的聖約翰座堂屬永久業權土地外，其他所有香港的土地都是政府擁有，政府透過批地方式，用政府租契將土地租予「承租人」，亦即大業主，而根據政府租契，業主須向政府繳付租金，才可以佔用或使用已批租的土地。當小業主購入單位後，便承擔起交地租的責任。
根據地租條例，新界及九龍界限街以北的物業，以及所有於1985年5月27日或以後獲批土地契約的物業，就算位於港島區或界限街以南，業主都要交地租。另外，於1985年5月27日或以後延期的不可續期契約物業，業主亦要交地租。地租是由差餉物業估價處徵收，一般相當於應課差餉租值的3%，並會隨應課差餉租值的變動而調整。

地稅有別地租

並非所有物業都要交地租，於1985年5月27日或以前獲批續期土地契約的物業，以及港島及九龍區的物業，又或新界原居村民作業主，或是合資格的祖或堂，並根據《地租(評估及徵收)條例》(第515章)獲豁免繳交新地租的新界鄉郊物業，都需要向地政總署繳交地稅。一般地稅金額如高於每年100元，地政總署會每6個月發出一次繳納通知書（新界區物業每年一次），如每年地稅金額少於100元的市區物，則會每5年發出一次繳納通知。至於每年地租高於1仙，少於100元的新界物業，同樣會5年發出一次。而每年地稅少於1仙的新界物業，則10年才發出1次。