BIZ勝派丨開台剖析市況專業點評中原(工商舖)潘志明：下半年工廈成市場火車頭

經濟活動是否活躍，商家對市道前景是否樂觀，可以從工商舖租賃與交投看出端倪。香港在今年上旬接連經歷第五波疫情和俄烏戰爭影響供應鏈，以至美國重啟加息周期、Omicron BA.5變種升溫與台海局勢惡化，連環衝擊經濟復甦速度。適逢政府發放第二輪消費券，華姐拜訪中原(工商舖)董事總經理潘志明Stanley「取經」。「雖然上半年工商舖投資氣氛淡靜，但隨著新一屆政府爭取11月跟外地通關，以及最新落實『3+4』入境安排，為市場注入信心。此外疫市促進物流轉運，工廈回報潛力高，預期將帶動下半年成交投火車頭。」作為市場指標，中原(工商舖)也走入社交平台，近年頻頻見到Stanley開咪做節目剖析商場市況。他笑稱嘗試做業界KOL，「有責任面向公眾建立資訊平台，絕非坊間譁眾取寵show，因為我們是代表業界的專業。」

投資抱觀望上半年萎縮審慎

市場不確定性因素衝擊香港經濟，綜觀今年上旬工商舖買賣與租賃持續低迷，加上嚴厲的疫情出入境措施，影響外資企業開設分公司的意欲，難免增加核心商業區甲級寫字樓的空置率。Stanley總結上半年各項承租與成交紀錄，表現全線下滑。「中原(工商舖)資料顯示，今年上半年暫錄得約2,435宗工商舖買賣個案，對比去年下半年約3,248宗為低，大減約25%；涉及總金額約521.19億港元，對比去年下半年急跌約兩成。」他指商舖方面，截至6月30日，市場共錄得1,929宗舖位租賃成交，涉及總金額約2.13億港元，對比去年下旬宗數及金額均減少約兩成；舖位買賣個案則暫錄得約597宗成交，總金額約187.25億港元，同樣較去年下旬分別遞減約28%及22%。

商廈表現更加低迷，Stanley指今年上半年暫錄得約334宗寫字樓買賣成交，較去年上、下半年分別減少約47%及34%；成交金額方面，暫時錄得約74.88億港元，比去年同期勁跌近七成，數字創新低。租賃方面，今年上旬有約2,602宗成交，涉及金額約2.15億港元，與去年下半年相比分別減少約24%及60%。「6月份港島區整體甲廈空置率突破歷來最高記錄，錄得約10.05%；九龍區指標商廈空置情況更為嚴重，最新整體空置率為12.67%。」他認為疫情促進混合辦公模式，減弱企業承租辦公室的需求；加上出入境檢疫措施過嚴，影響外資來港開設分公司的意向。「值得一提的是共享辦公室的興起，深受初創歡迎。部分平台更容許租戶在旗下不同『分店』流動預約使用設施，見客更靈活。」他表示已有甲級商廈業主變陣增設共享辦公室業務，亦有業主索性將物業委託共享平台代為營運。「整體而言上半年工商舖交投全線萎縮，氣氛慘淡，業主需要面對現實，尤其是一線地區物業的賣價與呎租有較大的下調空間。」

平民餐飲零售回歸大手租務

雖然第五波疫情打擊飲食與零售市道，惟Stanley指如按月觀察的話，反映商戶逐漸重拾信心。他續說，「租務成交宗數自2月起谷底逐步攀升，由約193宗升至5月時約410宗，可見有商戶疫市開拓業務，落戶心儀舖位。」他指失去旅遊業支撐市區奢侈品店舖，本地消費難以令商戶生存，紛紛退租。「以往的名店區，吉舖租金已經由高位大跌五至六成，這些租盤令餐飲業和零售百貨趁低吸納，積極進駐這些一線地段。」他表示新承租的餐廳，主要以人均100港元消費的大眾化食肆，並且傾向中小型舖面與能夠靈活改變堂食和外賣比例。「另外一些日式百貨、美妝，以及生鮮生活雜貨亦進駐市區，亦有主打本土品牌來推廣，他們普遍負租能力較高，能夠消化部分萬呎旗艦店面。」商場亦各出奇謀，大搞周末市集、合作展覽活動來提升人流。Stanley坦言這些大舖拆細、短約承租、期間快閃店等純屬營運方的權宜之計，「疫情下消費活動明顯流向並集中於民生社區，有地方商場及地舖租金硬淨之餘，更有5至10%微升跡象，足見商戶競爭激烈。」

物流帶挈工廈外資全幢收購改修增值

疫下求勝，網購行業興盛，集運倉、包裝轉運中心、衛星倉儲以至處理生鮮貨品和藥物的凍倉需求急增，「廠廈樓底高，亦有卸貨專用台和升降機，除了適合物流運輸外，做帶貨直播的小店、小型工作室、攝影場地等大派用場，因而締造更多入市良機。」他又指如選擇重建活化，工廈升值潛力不容小覷。「資料顯示，葵荃區工廈上半年錄得約673宗買賣成交，佔整體工廈成交宗數約45%，較去年下半年抽升一成。」Stanley指工廈相對較受投資者追捧，外資財團看準時機更全幢購入。「上半年累計錄得約19宗工廈逾億元大額成交，當中8宗為全幢工廈成交，部分更打算改修增加租務回報。」他估計下半年工廈會上升約25%至約1,750宗水平；呎價亦有望微升約3至5%。

轉攻社交平台轉型增專業實力

疫情下地產業界面對不少經營壓力，Stanley認為從業員在「盤源」、「顧客」和「代理」三方面，需要借助科技才能與時並進。「其實早在疫情前中原(工商舖)已部署網上搵盤和VR睇盤功能，市況紀錄等大數據亦在網頁開放於公眾查閱，以至疫情時買家能夠先上網『做功課』，再預約睇盤。」他又指代理已採用自家研發的盤源管理系統，手機即可工作，方便流動辦公。「去年我們更開設Facebook專頁，除了讓代理拍片介紹筍盤，也因應時局製作不同節目，自己甚至上陣做直播分析市況。」例如政府放寬入境措施、公布零售數據等消息，平台隨即製作節目評論市況，反應快速。Stanley坦言業內並無類似資訊平台，「我們還會製作教育性節目，如教授租舖要注意的事項等，希望代表業界的專業，向大眾灌輸實用知識。」