逆按揭｜終身免還款退休人士必睇，安老按揭申請資格及優缺點懶人包。(資料圖片)
踏入退休年齡後，除了展開生活的另一章外，亦標誌離開工作環境，收入亦因此減少，不過生活支出仍是無法避免。撇除基本衣、食、住、行四大方面，醫療費用或醫療保費同樣是重要的支出規劃，對於擁有物業的人士而言，可以考慮申請安老按揭（逆按揭），以獲得穩定的年金收入。以下《am730》將相關安老按揭訊息整合成懶人包，即看申請資格及各種利弊。
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逆按揭｜安老按揭等同「逆按揭」
安老按揭又稱為逆按揭，與其他物業按揭不同的是，安老按揭是指「以抵押已供滿物業借款」，即將物業作為抵押品借貸；而一般物業按揭則是抵押未供滿的物業借款，即普遍的「借樓買樓」。簡單而言，安老按揭對象只限老人家、長者，令其藉安老按揭，抵押名下部分，甚至全部住宅物業，向銀行借錢用作開支，最後更可以不需還錢。
現時逆按揭／安老按揭由12間機構負責運營，包括香港按證保險有限公司（HKMC），該公司亦提供敘造高成數按揭所需的按揭保險計劃。而按揭證券公司是由政府通過外滙基金全資擁有，屬半官方機構。
逆按揭｜安老按揭的優缺點
優點：
據香港按證保險有限公司（HKMC）資料顯示，安老按揭靈活的年金年期長，可在10年、15年或20年的固定年期內或終身每月收取年金；亦可於申請安老按揭貸款時及╱或在所選定年金年期內的任何時間，申請一筆過貸款以滿足個人需要。
申請人可隨時全數清還安老按揭貸款以贖回抵押物業而毋須繳交任何罰款；亦設6個月的冷靜期，首六個月內不論任何原因終止安老按揭貸款，按揭保費將獲全數退還及豁免。然而，借款人仍須清還累計利息、已加借的費用（如有）及終止安老按揭貸款的相關費用。
缺點：
跟承造按揭借錢一樣，申請逆按揭同樣要向銀行支付利息，另外還需支付按揭保費、輔導費、法律費，而申請人選擇定息，抑或浮息的逆按揭計劃，更直接影響每月年金所收到的金額。另外，貸款機構會向借款人收取按揭保費。按揭保費分兩部分，金額將由借款人支付並加借入安老按揭貸款。
基本按揭保費為指定物業價值的1.96%，分七期支付，每期費用為指定物業價值的0.28%；每月按揭保費則根據安老按揭貸款的總結欠，以年率1.25%計算，按月支付。當中亦有輔導費、法律費、手續費、驗樓等費用需支付。
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逆按揭｜安老按揭的實際運作
如上述所示，逆按揭／安老按揭借款人可終身毋須還款，因將「以抵押已供滿物業借款」，不過，物業儘管已抵押予貸款機構，但借款人仍是物業業主，所以可繼續居住至百年歸老。
但在特定情況下，如違反政府租契、公契、沒有履行抵押物業的持續責任等，貸款機構有權終止安老按揭貸款；若終止安老按揭後，貸款總結欠未能全數清還，貸款機構將有權收回及出售物業，屆時所有居住在該物業的人士將需要遷出。
此外，當申請人百年歸老後，其遺產代理人（如子女），可以優先全數清還安老按揭貸款以贖回抵押物業，否則貸款機構將出售抵押物業以清還安老按揭貸款。出售物業後的任何餘額將退還給遺產代理人。
逆按揭｜安老按揭的申請人資格
若讀者希望申請安老按揭，申請的借款人必須符合以下的條件：
- 55歲或以上人士（適用於私樓及已補地價的資助房屋；至於未補地價資助房屋業主則要60歲或以上）
- 借款人名下物業（住宅物業需要借款人以個人名義持有，聯名則另外人士也要成為共同借款人，最多接受三位聯名業主申請）
- 持有有效香港身份證（永久居民或非永久居民均可，不需住滿7年）
逆按揭｜安老按揭的申請物業資格
- 樓齡年屆50年或以下（若樓齡超過50年，銀行將按個別情況及驗樓報告作考慮）
- 村屋必須沒有任何轉售限制（有轉售限制的村屋不得申請，但如果是未補地價資助房屋，即使有轉售限制，照可申請）
- 物業不可出租（如持有物業不足一年，物業只可自住或供親友居住，不接受出租；如持有1年或以上私樓，而所有借款人已退休，或需接受醫療護理服務而遷出物業，可申請出租物業）
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逆按揭｜參與申請安老按揭的機構列表
現時本港共有12間銀行參與安老按揭計劃申請，當中最大銀行滙豐及恒生均沒有參與。至於部分銀行只提供浮息按揭計劃，申請人可以先聯絡參與機構，初步評估是否符合申請資格。
更多詳情：安老按揭計劃
逆按揭｜安老按揭的申請程序
第一步：先聯絡參與機構了解計劃詳情
申請第一步，應先聯絡參與機構了解計劃詳情，因機構會初步評估，申請者是否符合申請資格。緊記在任何情況下，毋須透過任何中介人申請安老按揭貸款。有需要可以到香港按揭證券有限公司查閱安老按揭計劃的參與機構名單。
第二步：將獲發《輔導證書》
因申請安老按揭的為老人家或長者，為讓申請人清楚及明白申請程序，以及需要注意事，故在正式申請貸款前，需要預約與合資格的輔導顧問會面。輔導期間，顧問會解釋安老按揭貸款特點、提取按揭貸款主要權益、責任及法律後果等，完成安老按揭輔導後將獲發《輔導證書》。
第三步：尋找銀行／機構申請安老按揭
當申請者獲發《輔導證書》後，便可正式申請安老按揭，借款人也必須於貸款起始日前，完成一份由按證保險公司提問的健康問卷，直到申請經批核後，便可簽署按揭文件及其他相關法律文件，再等待正式批出貸款。
逆按揭｜安老按揭每月年金金額
安老按揭的每月收入金額通常受到多個因素影響，包括參與人年齡、參與人數、年金期限及物業價格。一般來說，物業價值越高，每月的年金金額越多。根據官方資料如下：
- 物業價值在800萬港元以下的可以獲得100%的估值
- 物業價值在800萬港元以上的物業，前800萬港元將獲得充分估值，其後部分按照50%估值計算年金，上限為2,500萬港元
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逆按揭｜終身免還款退休人士必睇，安老按揭申請資格及優缺點懶人包。(資料圖片／蘇文傑攝)
逆按揭｜安老按揭浮息計劃（參考）
單人借款（港元，以指定物業價值每100萬元計）：
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二人借款（港元，以指定物業價值每100萬元計）：
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三人借款（港元，以指定物業價值每100萬元計）：
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逆按揭｜常見問題
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