海外樓市專題｜港人低撈3億日圓謀攻物業

日圓持續升值，日本樓價同樣創新高，美元兌日圓曾見142水平，每百日圓兌港元亦一度逼近5.5算。有日本物業資深投資者表示，早在4.85至4.98算之間，陸續兌換了差不多近3億日圓(約1,600萬港元)，並部署下半年購入日本物業之用。(撰文︰Wendy全球樓行)

東京二手房價創歷史新高

日本房地產調查公司東京KANTEI(東京品川區)公布6月份數據，東京都心6區(千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、澀谷區)二手房平均希望售價為每70方米逾1.2億日圓(約647萬港元)，按月上漲1.1%，為連續17個月上升，更是自2004年1月有調查以來首次突破1.2億日圓大關，創歷史新高。

帳面已獲利逾百萬港元

過去一直投資日本物業的港人陳先生表示，由於長期旅居在日本會定期購入日圓，以供日常生活所需之外，亦會部署下半年的投資項目。他指日本加息3月份從負利率變成0已經開始部署。他坦言，自己在4.9算時，兌換了差不多3億日圓，涉及約1,490多萬港元，現時已升至5.3算至5.5算，假如以現時水平5.43沽清，帳面已獲利逾百萬元。他指，會陸續沽出小部分日圓，但仍會預留大部分作下半年投資日本物業之用，由於新冠肺炎疫情時投資的日本酒店回報理想，目前正洽購箱根的溫泉旅館。

他預計，日圓不會持續貶值，日本政府亦不想看到這情況，除了加劇日本當地通脹問題外，更不利進口，尤其是天然資源在貶值下需要用很多成本購買，所以當跌穿5算時，日央行已進行約220億美元的貨幣干預行動，令日圓升值。

不過，他同時認為日本政府不會令日圓大幅升值，因為匯率太高直接影響當地旅遊業，低日圓可吸引更多旅客到訪日本，「如果太貴的話，或可能減少去日本旅行」。他預計，日圓匯率短時間內會升至5.3算至5.6算。

教路以按揭對沖日圓波動

投資日本樓方面，他指自己於5至7算亦有陸續購買日本樓，雖然樓價不斷上升，惟計入貶值因素後可能是「無輸贏」，但是每年收租回報理想，早年購入的物業亦有8至9厘回報。他又指，如果想對沖日圓波幅，可以借五至七成按揭貸款，「借日圓，還日圓」，例如日圓兌港元4.9算時，付五成首期，再向銀行借五成貸款，如果日圓上升的話，雖然供款上升，但是物業價值及租金上升。如果日圓跌，可以「供住先」攤分供款，當日圓跌到很低，亦可「一炮過」付款。假如物業賣出時，日圓升至5.5至6算，單計匯率已有錢賺。