![日本樓價](https://cdn.am730.com.hk/s3fs-public/styles/article_image/public/2024-08/51-6_0.jpg?itok=M11BGbck)
東京都心6區二手房平均希望售價6月按月上漲1.1%,為連續17個月上升。(資料圖片)
日圓持續升值,日本樓價同樣創新高,美元兌日圓曾見142水平,每百日圓兌港元亦一度逼近5.5算。有日本物業資深投資者表示,早在4.85至4.98算之間,陸續兌換了差不多近3億日圓(約1,600萬港元),並部署下半年購入日本物業之用。(撰文︰Wendy全球樓行)
東京二手房價創歷史新高
日本房地產調查公司東京KANTEI(東京品川區)公布6月份數據,東京都心6區(千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、澀谷區)二手房平均希望售價為每70方米逾1.2億日圓(約647萬港元),按月上漲1.1%,為連續17個月上升,更是自2004年1月有調查以來首次突破1.2億日圓大關,創歷史新高。
![日圓](https://cdn.am730.com.hk/s3fs-public/styles/article_image/public/2024-08/51-7.jpg?itok=y8KZojUd)
日圓持續升值,美元兌日圓曾見142水平,每百日圓兌港元亦一度逼近5.5算。(資料圖片)
帳面已獲利逾百萬港元
過去一直投資日本物業的港人陳先生表示,由於長期旅居在日本會定期購入日圓,以供日常生活所需之外,亦會部署下半年的投資項目。他指日本加息3月份從負利率變成0已經開始部署。他坦言,自己在4.9算時,兌換了差不多3億日圓,涉及約1,490多萬港元,現時已升至5.3算至5.5算,假如以現時水平5.43沽清,帳面已獲利逾百萬元。他指,會陸續沽出小部分日圓,但仍會預留大部分作下半年投資日本物業之用,由於新冠肺炎疫情時投資的日本酒店回報理想,目前正洽購箱根的溫泉旅館。
他預計,日圓不會持續貶值,日本政府亦不想看到這情況,除了加劇日本當地通脹問題外,更不利進口,尤其是天然資源在貶值下需要用很多成本購買,所以當跌穿5算時,日央行已進行約220億美元的貨幣干預行動,令日圓升值。
不過,他同時認為日本政府不會令日圓大幅升值,因為匯率太高直接影響當地旅遊業,低日圓可吸引更多旅客到訪日本,「如果太貴的話,或可能減少去日本旅行」。他預計,日圓匯率短時間內會升至5.3算至5.6算。
教路以按揭對沖日圓波動
投資日本樓方面,他指自己於5至7算亦有陸續購買日本樓,雖然樓價不斷上升,惟計入貶值因素後可能是「無輸贏」,但是每年收租回報理想,早年購入的物業亦有8至9厘回報。他又指,如果想對沖日圓波幅,可以借五至七成按揭貸款,「借日圓,還日圓」,例如日圓兌港元4.9算時,付五成首期,再向銀行借五成貸款,如果日圓上升的話,雖然供款上升,但是物業價值及租金上升。如果日圓跌,可以「供住先」攤分供款,當日圓跌到很低,亦可「一炮過」付款。假如物業賣出時,日圓升至5.5至6算,單計匯率已有錢賺。