為何在樓價普遍回落的時候租金還可以持續上升？

近期，本港樓市出現了一種不尋常的現象，就是在樓價普遍回落的時候，租金卻逆向上升；箇中原因值得探究。

通常，樓價下跌的時候，經濟的宏觀大環境都不太好；人們的負擔能力會隨經濟不景而下跌。在這種情況下，無論樓價與租金都會隨人們的負擔能力下跌而一起下跌。

現實是香港的經濟雖然在疫情後復常得不如理想，但經濟然而是有增長的，只是增長得不如預期罷了。加上香港的人力市場依然緊張，打工一族仍大部分獲得加薪，導致他們承擔樓價與租金的能力都有增無減。

只是在這段時間，美聯儲局帶頭加息，令供樓的人的利息負擔大升，抵銷了他們在入息上升時的獲益；但人們的付租能力卻不會因利息上升而直接受影響。如是令選擇租樓的人變得有着數。

於買樓收租的人而言，利息上升當然會令他們持有物業的成本提升，他們自然會設法把這些新增的成本轉嫁到租客身上。不過，如果這時租客的負擔能力亦受經濟拖累的話，業主即使想把負擔推給租客亦不一定成功。不過，這次剛好碰着人們的收入仍有一定的增長，業主才成功地以加租的方式把部分加息的負擔轉嫁給了租客。

今次香港樓價回落的另一個原因，是部分市民對香港的前景缺乏信心。由於買樓是一項長期的經濟負擔，分期付款的時間可以長達二、三十年；市民在信心不足的時候自然會慎重一些。相反，租約的期限只有一兩年，靈活性較大，導致很多原本打算買樓自住的人，現在亦轉為租樓，待前景明朗一點的時候再算。

此外，政府的辣招亦助長了業主加租的能力。因為在辣招的影響下，不但外來投資者與機構投資者少了，連本地人買第二個物業收租亦被視作要打壓的行為。結果市場上嚴重缺乏可供出租的單位。由於租客缺乏租盤可供選擇，唯有向業主的加租要求作更多的讓步。

不過，我認為導致租金上升的一個更主要的原因，是香港的房屋供應依然供不應求；而非如政府所說，供不應求的情況已有所紓緩，樓價從而出現回落的跡象。因為，若果樓宇供應若是充足的話，租客就可以有更多的選擇，不會在租金問題上任由業主「宰割」。另一方面，業主之間亦會有更多競爭，令業主不得不以平租作吸引，以減少樓宇納空租的時間。

香港的房地產市場上依然存在着供不應求的問題。這種說法社會上談論不多，原因是樓價已開始回落，有人因而誤會供不應求的情況已經改變。問題是今次樓價回落並非由供應增加所導致，而是由需求不足所致。而偏偏在這個時候，政府仍在用辣招去遏抑需求，真是藥石亂投。