零售業轉型舖價漸消散

在香港從事房地產投資，通常會以投資住宅作入門；到經驗漸豐，經濟實力漸強的時候，大多會轉向投資店舖。原因是店舖在位置上的優越性不易被取代，可以盡收香港經濟增長與遊客增加的得益。別的樓宇，多少得為樓齡上升而折舊，但舖的價值卻甚少需要為舖齡作太多的折舊。在香港，一舖何止可以養三代，養四五代都沒有問題。此之所以，一些位置好的舖位，一旦被投資者買入後，就會用作長線收租，甚少再出售。

然而，這種一度十分成功的買舖收租作長線投資的策略，近年已被證實與時代脫節。一眾舖王，無論老的嫩的，都因舖價回落、銀行追填差價而弄到狼狽不堪。

起初，很多舖位投資者，還以為這種窘境皆因疫情與社會運動所致，待雨過天晴之後，一切又可回復舊觀。所以他們寧願貼息，也堅守自己的投資不放。最近，他們已開始意識到，投資舖位的好日子已經過去了，堅守下去，亦難有好結果，原因是零售業已經轉型，對門市生意的依賴已大大減少，舖位的價值亦因而逐漸減少。

自從互聯網出現後，電子購物方式已愈來愈普及。以前，香港人多喜歡以「行街買嘢」作消遣，但現在已轉變成喜歡上網購物。原因是網上的選擇遠比實體店多，甚麼檔次，甚麼牌子都有，不但可以送貨，而且可以試用，不合適的可以退貨；買貴了還可以退差價；服務不比實體店差。

由於電商的貨源很多都直接來自生產商，可以節省不少中間人的收費，而他們的入貨量大，可爭取到的優惠亦較高，如是令到在網上購物一定會比去實體店購買便宜。而且不是便宜少少，而是便宜很多，多到無法抗拒。這種結構性的轉變，已令網購的潮流難以逆轉。

這種情況在內地尤為明顯。我們在內地仍經常為一些大型商場做招商工作。由於我們的努力，以及業主的遷就，大都可以在商場開張前，就找到足夠的租客，填滿幾個主要樓層。但能夠留下來一直經營下去的，主要是食肆、美容院、健身室、幼兒園及補習社等，其他賣衣服鞋履與生活用品的，大都在一年裏就捱不下去。這種趨勢相信還會進一步蔓延。

最近，因某些事情須親自去銀行辦理手續，發覺銀行裏的客戶遠比預期中少，與銀行的職員談起這件事，他們說，這跟近年銀行大力推廣數碼電子服務有關。現在，除了老人家之外，年輕的一代都懂得利用網上銀行與電話理財服務，銀行已不需要靠門市的分行來招呼客人。所以，銀行正重整分行網絡，把一些不一定用得著的分行停業，把店舖出租，以增加銀行的收入。

過去，幾間大銀行為了競爭，在街頭街尾都廣設分行，現在連銀行也開始減少分行了，店舖的需求可能還須進一步下跌。