美息趨跌不是趨升莫被「口術」迷惑

年初，當香港住宅樓價仍在拾級而下的時候，我已經在本欄指出，香港的住宅樓市有機會在今年峰迴路轉。原因是有三項足以影響樓市的因素，都有機會在今年出現逆轉。這三項因素包括︰(i)政府的房策將由遏抑需求轉為刺激需求；亦即是說，政府應該會撤辣。(ii)美國聯儲局救經濟的需要將高於遏抑通脹的需要，即美息可能會掉頭回落。(iii)中國經濟開始適應美國的打壓，有機會觸底反彈，並令香港分到一杯羹。這樣，香港的樓市才有恢復生機的客觀經濟基礎。

現在，第一項因素已完全兌現，撤辣後，香港樓市已止跌回穩；而第三項因素亦出現了不少利好的苗頭；最麻煩的是第二項因素，原因是聯儲局在這段時間不斷放鷹，一度令市場誤以為，今年不但沒有機會減息，而且還有機會加息。

不過，如果我們懂得根據客觀情況去預期利率的走勢，而不是只看鮑威爾對息口走勢的評論的話，我們就不會被他的口術迷惑，明白聯儲局在下一階段，將會減息，而不是加息。那我們在預期下一階段香港樓市時，就應該以利率趨跌為基礎，而不是以利率趨升為基礎。能掌握這項變數，可決定我們對後市的預期會否出錯。

聯儲局有兩大任務︰一是穩定物價，二是保障就業。兩者都可以透過調校利率去達致。那下一階段聯儲局究竟會加息還是減息，就視乎美國究竟是穩定物價的需要大些，還是刺激經濟的需要大些。

透過一連串的加息，聯儲局已成功地把美國的通脹，從邁向雙位數字，調低至3.4%，成績相當不錯。相對處於5.25%至5.5%的聯邦基金利率，美國已有接近2%的正利率，不再加息，也對通脹有一定的遏抑作用。

聯儲局的如意算盤是，即使不再加息，美國的通脹亦會在2%左右的正利率下逐步回落；然而，美國政府為了遏抑中國的冒起，不斷加中國產品的關稅，以及擴大限制中國性價比高的商品入口，才令美國的通脹揮之不去。

其實，3.5%的通脹已是一個不錯的可以接受的通脹率，反而是聯儲局的2%通脹目標，訂得有點不切實際。只要聯儲局願把自己的通脹目標調高至3.5%之內，那聯儲局就立即有條件減息。

現實是美國在第一季的經濟增長只剩下1.6%，與5.25%至5.5%的聯邦基金利率相距3.65%至3.9%。意味著在美國借錢做生意，賺到的錢還不夠還銀行利息。這種情況會對美國的經濟發展有遏抑作用，對創科企業尤其如是。長期下去，美國的就業情況就會惡化。屆時，聯儲局就得以實際行動，調低利率，以刺激經濟，穩定就業。

這個情況最快會在第三季尾出現，屆時，香港樓市會有另一番景象。