![香港樓市形勢不妙 政府宜及早撤辣](https://cdn.am730.com.hk/s3fs-public/styles/article_image/public/2023-09/06-02_5.jpg?itok=RC0b9WHP)
香港樓市形勢不妙 政府宜及早撤辣
上周公布的中原城市領先指數,跌破了160關口,跌至157.87點,按周跌1.19%。這個主要反映二手樓價的指數已是連跌五周,共跌了3.36%。如果樓價繼續以這個速度下跌,到年底時,中原城市領先指數可能連145點也保不住。那就是已把今年上半年樓價的升幅完全蒸發掉,令2023年變成另一個下降年,同時令樓價下跌的趨勢變得更加明顯。
二手市場的情緒無可避免會影響地產商的投地出價。上周啟德2A區有一幅住宅用地公布招標結果,樓面地價只賣得每呎5,390元,比2019年中啟德4C區賣得的19,636元一呎的樓面地價,相差了72.55%。雖然,這兩幅地的質素相差很遠,直接拿來比較,並不恰當;但無損跌勢凌厲的推論。
房地產市場的一個特色是周期性顯著,一旦跌勢形成,就會觸發連鎖性反應。買家擔心樓價還會持續下跌,就會觀望,不敢貿然入市,令需求減弱,業主難以及時套現。在這種情況下,趕着賣樓的業主唯有減價招徠,令樓價進一步下跌。
此外,樓價出現跌勢之後,銀行就會收縮信貸,在為物業做按揭時,收緊估價的尺度,導致買家可以獲得的貸款減少,首期的負擔就變得更為沉重。這些都會阻礙買家入市,令市場的成交量進一步萎縮。
與此同時,地產商亦會逼於形勢,不得不減價求售,與二手市場的小業主爭客。地產商作的是商業決定,他們減起價來,很多時都會大刀闊斧,嚇得小業主目瞪口呆。市場只好拾級而下。
而對這樣的境況,政府宜及早推出相應措施,以免樓市進入惡性循環,被負面的因素主導整個市場。若果任由情況惡化,樓價下跌就會演變成通貨收縮,破壞香港的整體經濟。
香港有略多過一半的家庭已擁有自己居住的樓宇,而這套自住的樓宇,往往是他們財富的主要組成部分。如果樓價下跌,他們就會覺得自己的財富少了,不宜胡亂消費了。社會的內部需求就會萎縮,政府想搞活香港的夜市,難度就會更高。
政府不想落入這樣境況的話,就得及時向市場發放利好消息,以削弱壞消息的主導能力。首先可以做的是撤除那些妨礙資金入市的各類非正常的印花費。不論是哪類買家,都和以前那樣,收同樣的印花稅。這樣才能降低門檻,讓社會上的閒置資金,一起來協助政府扭轉樓市的跌勢。
政府之前一直都不願意這樣做,擔心一旦撤辣,樓價就會飆升。但現在政府根本不用擔心樓價還會進一步上升,更需要擔心的反是樓價下跌可能引致的通縮。現時樓市的跌勢已漸趨明顯,政府在撤辣一事上不應再舉棋不定。