中環中心成交另有內情？

皇后大道中99號的中環中心，近年不時成為市場焦點，最近兩宗成交呎價竟然相距約1.15倍，而成交曝光日期，僅僅相差兩周，波詭雲譎，是市道如此變幻莫測，抑或是另有內情，

上述所指的兩宗成交，分別為一宗22樓11室的拆售單位，建築面積3,184方呎的單位，以4,200萬元沽出，成交呎價為13,191元；僅兩周過後，物業的66樓及75樓同告全層沽出，據悉買家為星展銀行，作價合共14.2億元，共約50,868方呎，平均呎價約2.8萬元。

事實上，22樓成交的單位屬於拆售單位，分拆後實用比率僅有約59%，即實用面積僅約1,878呎，比起中環中心一般的具有的70%為低，而在市道下調周期，對於小型商業單位的投資需求，除非租務回報率更高，否則其流通能力在市道保守下會更為弱勢，因位處商業中心地段的企業租戶或自用買家，一般都較大規模，小型單位的吸引度也因此更難引承接。

要知道，中環中心的大廈布局，一般分為高、中、低層三個區域，所面向的景觀由大廈景、部分海景至全海景，當中所造呎價及呎租也差距甚大，實用平均呎價可由23,000元至50,000元，呎租則由60元至100元，平均呎租為75元。而今次成交的低層拆售單位實用呎價為22,269元，連租約放售，租金為每月116,800元，實用面積計算每呎呎租為62元，屬大廈較低水平，但就最新成交造價計算，則享3.3厘年回報率，高於市場2.5厘至3厘水平，也驗證到上述說法以及反映成交背後的估值邏輯。

反之，66樓及75樓全層，則更貼近於大廈以至區內造價，除了有更高的實用比率達70%外，樓層涉極高層，享開揚的維港海景，屬於區內最優質及珍罕的甲廈單位，故造價亦較高，連及是次成交，傳聞買家的星展銀行，在大廈擁有8層全樓面物業。

由此可見，當坊間嘩然於何解物業估值的變化巨大而大造文章時，專業角度，逐層剖析，始能還原真相，發現端偽。其實，就建築與實用面積間之爭議，存在已久，香港測量師學會早在十多年前的《量度作業守則》早已積極倡議應劃一以實用面積取代建築面積作為住宅物業統一量度及計算標準，也於2013年的《一手住宅物業銷售條例》中實施，然而在商業房地產上則未有同樣監管標準，同時傳媒於成交表述時，其引用之準則未必統一，因此容易造成混淆。