啟德發展作整體考慮

2022年《施政報告》，特首李家超宣布推出3萬伙簡約公屋，房屋局局長何永賢於1月30日公布第2批選址，分別為啟德、牛頭角、柴灣及屯門，其中位於市區、交通便利的啟德項目最為人關注。2月上旬，有啟德居民集會抗議，認為有關項目會影響區內樓價，有可能導致下跌10%至15%。長遠而言，簡約公屋對CBD 2(第二個核心商業區)發展帶來的負面影響，也許是過分憂慮。

談到簡約公屋對啟德區的影響，可從兩方面理解。首先，商業用地的用途延後，假設不用改變用途，地皮放在2023年賣地表，該用地可提供最大建築面積近249萬方呎，惟觀乎2023年度九龍甲級寫字樓供應量約為134萬方呎，至2025年供應量高峰期達320萬方呎，意味著未來5年供應量就達666萬方呎。

2022年，寫字樓淨吸納量約36萬方呎，預計今年升至40萬方呎，未來5年可增加到50萬方呎，市場仍需要13年消化新增供應。假如政府取消在啟德興建簡約公屋，堅持原計劃興建寫字樓的話，市場則需要18年消化供應量。根據商業用地銷售記錄，各大開發商目前入標保守，市建局本月更收回觀塘的重建項目。換句話說，商業用地短期內已經供過於求，勉強推地反而不利物業市場健康發展。或許短期內利用啟德地皮建造住宅，解居住環境惡劣的市民燃眉之急，對九龍以型社會的整體發展利多於弊。

自啟德簡約公屋項目公布後，啟德住宅業主普遍叫價下調5%至12.5%，惟要留意，本港開關後，二手住宅雖然升溫，1月超過3,200宗成交，僅361宗的樓價超過1,000萬元，反映自住客，尤其是首置客撐起市場。另一邊廂，新一份《財政預算案》出台，首階段調低首置從價印花稅階，如800萬元物業，新稅階印花稅可節省6萬元，具一定吸引力，有利「上車客」。反之，貨源更集中在 1,000萬元以上，針對家庭換樓客的啟德區，仍有待政策循步漸進放鬆，從而激發更大潛力，本港住宅供應始終短缺，特別是市區私樓最為渴市，跌勢幾乎見底。去年整體樓價跌勢約17%，形成「負財務效應」，政府政策應因時制宜，協助整體經濟復甦。