地產已屆最壞時候

甫踏入10月，港股開局不利，大市反覆向下測試去年11月內地優化防疫措施以來低點，連續回補去年底遺下的上升裂口，多個板塊延續買賣兩閒尋底格局，萬六在望。自兩年前香港股票印花稅大加三成以來，不認不認也得認的是，交易成本大增，嚴重打擊入市意欲。無比較無傷害，炒美股不用付印花稅，炒A股印花稅較香港便宜，而且收單邊，慳到就係賺到，同一隻阿里巴巴(9988)、百度(9888)、「蔚小理」(蔚來(9866)、小鵬汽車(9868)、理想汽車(2015)，入場費及交易成本均較香港平，內地A股市場同一隻中資股交易成本優勢之外，表現更接近政策。同一隻在A股或美股有上市的股份，成交金額高香港何止幾倍，成交不振賴市靜，市旺亦輪不到你時，莫怪時不我與，只能怪自己不爭氣，跟不上形勢。

低息環境不再，美國聯儲局短短兩年內連環加息11次，銀行存款利息回報正常化，對風險資產回報要求更高，股票市場要跟貨幣市場基金和定期存款搶資金，削弱傳統收息股吸引力，本地上市藍籌地產股平均息率雖維持5厘以上，惟資產價格受疫後經濟復常力度不似預期，股價難免跟隨大市向下。

適逢新鴻基地產(016)早前派成績表時預告新一年度(2023/2024年)派息比率將由上一年度基礎盈利的60%，削減至40%/50%，消息便猶如市場「黑天鵝」，觸發股票單日插水逾一成；盈利倒退，市場可以承受，股息派「少個崩」則絕對不能承受。另一本地老牌地主股新世界發展(017)截至今年6月底全年盈利按年倒退28%，至9.01億元，末期息減少80%，至每股0.3元，即全年派息0.76元，期內負債比率由46.9%，升至48.7%。

連串內房爆雷事件，令股民更關注上市公司資本流動性，新世界亦不忘向市場派定心丸，強調財務穩健，公司可動用資金約達939億元(包括現金及銀行結餘約545億元及可動用的銀行貸款約394億元)，在可預見的將來並沒有供股或配股計劃，亦沒有向股東集資的需要。當然，市場亦明白，削派息捱沽已是指定動作，新世界股價亦難逃一跌．單日跌了近7%，當日除了要反映減派息因素外，股價跌幅亦反映當日大市頹敗。雖則減派息，但未計特別股息，回報仍有5厘。

機構投資者、股民對派息特別敏感，短期始終袋少咗，但長遠理性的投資者都會理解減息還債及出售非核心資產是極正確的部署。

與此同時，港府已出口術本月25日施政報告有機會減辣，加上息口已屆高峰，樓市最黑暗時間似乎已過。