撤辣小陽春會否曇花一現？

香港差餉物業估價署剛公布官方樓價指數為305.2 ，結束了連續10個月的下跌，按月升1.06%，這個變化相信符合大部分預期。踏入4月份，私人住宅樓市，無論一手二手都慢了下來，3月份一手成交有4,176宗，而4月至28號只有1,778宗，3月份熱爆紅盤日出康城的Season Place，及Blue Coast在第二輪銷售只能售出70%至75%左右，十大屋苑在4月成交也回落至173宗，比3月分的370宗，下跌了54%。

大家自然在討論撤辣招的效果能否持續？上周一手市場再度有新盤上場，今次是在何文田地鐵上蓋的朗賢峯，呎價平均近20,000元，雖然售價相比同區的貨尾盤也下調了兩成以上，但能否一Q清袋，也令人懷疑，結果買家出席率高，尤其是三房也是很快就沽清，買家似乎是用家的比例比Blue Cost更高，相信朗賢峯會再加推；並同時招標出售另一期的大單位，景觀更開陽，相信價錢會更理想。

上周房屋局公布未來3至4年一手私人住宅的潛在供應，達到112,000伙，創出歷史新高。112,000伙之中，有21,000伙是已落成但仍未售出，已動工佔72,000伙，當中40,000伙是2022年以前已動工，換句話說，在2025年前，這40,000伙相信大部分將變成現樓。

根據差估署推算，今年將有22,300伙落成；而明年則是25,500伙，合共47,800伙。過往差估處一般都高估落成量，筆者傾向相信房屋局的數字，4萬伙比較符合現實情況。

展望未來兩年樓市，現貨落成量連貨尾有近6萬伙待售，為發展商形成頗大銷售壓力，售價難以提升。需求又如何？美國不斷延遲減息冀望，影響買家需求，但留意到香港1個月同業拆息走勢不斷向下。在去年底，一般都是超過5厘，在去年12月20日更達到5.63厘，而踏入今年就開始下跌至4厘左右，至4月25就更加跌破4厘，至3.98厘。

在美息不減預期下，港息卻逆市下跌，反而資金流入香港市場，所以一旦有美國減息配合，相信香港減息速度會比預期快，而且香港去年底有16萬億元存款，年增長3%，不少港人移民，資金應該減少流走才對，結果資金反而有增長，究竟那類型資金流入香港？

港股轉強，外資流入炒港股，當然是原因之一，但大家不要忽視內地人士潛力；香港定期存款有近4厘利息，美國更有5厘，相反在內地存款利息只有2厘左右，加上人民幣貶值，內地同胞一定有動機將錢轉到香港。

雖然內地有外匯管制，但相信仍有各式各樣的途徑。如果香港樓價繼續下跌，只要內地開通一些配額，像股票的滬深港通一樣，能夠光明正大讓資金來港買樓，60,000個貨尾都不會是甚麼問題，所以大家對香港樓價不用太悲觀，相信下跌風險已經很有限。