撤辣疑團系列——買多層樓收租人士留意二套房按揭計法

上期提及政府暫停按揭供款壓力測試後，按揭申請人現時無需進行壓力測試，只需符合既定的供款佔入息比率(Debt servicing ratio(DSR)要求。政府落實鬆綁樓市，印花稅全面撤辣，所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)，置業人士一律只需繳交基本從價印花稅(AVD)，稅率為物業成交價之100元，至最高4.25%不等。除本地首置人士、工商舖及車位買家，鬆綁後亦包括買多層樓人士、先買後賣換樓人士、內地及海外人士、公司名義買家亦一律可享相同物業買賣印花稅率，配合金管局進一步放寬樓按措施，有助樓市復常重拾動力呈多元發展。

當中，除自用物業按揭成數進一步提高，3,000萬元或以下樓價的按揭成數上限提高至七成之外，非自用物業的按揭成數亦由五成提高至六成，換句話說，買多層樓收租人士的入市門檻即時降低，包括減低置業印花稅及按揭首期。樓價已由高位下跌逾兩成多，而年內息率有機會逐步回落，加上近月定存息開始下跌但租金回報率上升，相信可吸引一些潛在買家有意趁低吸納收租物業。然而，由於是次按揭放寬並未包括非自用物業的供款佔入息比率，以及二套房按揭的收緊措施，故此買多層樓人士需留意有關供款及審批要求，以下用例子說明之。

若買家現時未有按揭在身，準備買一個連租約物業作收租之用，由於物業屬於非自用性質，現時可造按揭成數由五成提升至高達六成，至於按揭供款審批方面，由於壓力測試已暫停實施，他無需再進行供款壓力測試，但需符合既有的供款佔入息比率(DSR)要求，對於非自用物業，DSR上限維持40%，不同於自用物業的DSR上限50%。然而，若買家現時已有按揭在身，如買家已持有自住物業並正在供樓，準備買多層價值600萬元的單位作收租之用，首先，他所需要支付的置業印花稅已由放寬前之樓價7.5%，降低至2.25%，印花稅開支由45萬元，減至13.5萬元，節省31.5萬元；至於按揭成數，雖然上述指非自用物業按揭成數高達六成，但由於已有按揭在身人士再申請按揭便屬於二套房按揭，在既有準則下，按揭成數需下調不少於一成，故此買家的可造按揭成數高達五成，而並非六成；買家在首期預算方面需考慮這點。至於以上提及的按揭供款佔入息比率上限維持40%，現時若果物業屬於非自用性質，又或屬於二套房按揭的申請人，DSR上限同樣是40%。

雖然供款佔入息比率上限同樣是40%，但要留意一點，DSR的計法是每月總債務供款佔入息的比率，買家已有自住單位的按揭在身，連同新購收租物業的按揭，即共有兩套物業按揭，每月總債務供款需將兩個物業的供樓金額納入計算，如有其他月供債務亦需一併計算，而每月總供款的金額不可多於入息的40%，入息要求是頗高的。按上述例子以五成按揭額300萬元計(30年還款期)，單計一個按揭供款的最低入息要求現約為36,349元，若按準則一併計及買家的自用及出租物業兩個按揭供款，假設自用物業供樓金額為20,000元，最低入息要求立時跳升至86,345元。

在這情況下，較實際減低難度的做法是，例如兩夫婦計劃持有一個物業自住、一個物業出租，各自負責一個按揭物業，避免同時有兩個按揭在身，但兩夫婦各自需符合該物業的入息要求。此外，若買家已是按揭擔保人身份，再申請之按揭亦屬於二套房按揭，若情況許可，可選擇先甩擔保人身份再申請按揭貸款。