用新按保換樓有無易咗？

上期提及新按保「財爺PLAN」幫助用家實現換樓大計，究竟現時用家換樓是否較之前容易？筆者嘗試以一個例子從以下幾方面作比較：

第一，首期方面——換樓家庭現居於一個約450方呎單位，剛以成交價850萬元售出，扣除按揭餘額425萬元，賣出單位可套取資金約425萬元。現希望用財爺PLAN由兩房單位更換至一個逾600方呎之三房單位，樓價為1,350萬元。以換樓家庭買入之單位屬於首套房按揭計算，財爺PLAN推出前，對於上述單位，按揭成數最高僅達50%，基本首期需為675萬元，由於首期不足已是最大阻力，故此即使換樓家庭有實際需要，但仍未有落實構思更換單位。而現時，透過財爺PLAN之按揭額可高達960萬元，按揭成數升至71%，首期低至390萬元，首期大減285萬元。故此，現時換樓家庭可透過新按保實現換樓大計，再以積蓄支付有關厘印費、代理佣金等開支。

第二，換樓支出方面——透過新按保換樓，主要是多了按揭保費這項支出，以不高於八成按揭來說，按揭保費由貸款額之1.15%至2.82%不等，但正如上期所說，大多情況下按揭保費享有折扣優惠，高達6.5折，而且可加借入按揭總額一併供款，故此一般不構成置業阻力。

三，入息要求方面——雖然透過新按保換樓之基本首期大大降低，但由於提高按揭成數等如增加了按揭金額，銀行對於申請人的入息要求自必然提高。上述例子中，換樓家庭若可選用五成按揭，通過壓測的最低月入約為63,877元，若如上述選用新按保提高按揭成數至71%，通過壓測的最低月入便提高至約90,847元。不過，按保計劃在壓力測試方面設有彈性，即使借款人未能符合壓測，但若供款佔入息不高於一半，仍有機會獲批按保。在這方面，其實銀行較多仍傾向以壓測作為基準計算，倘若「爆壓測」，壓測下(加3厘按息後)之供款佔入息比率上限由原本60%，可提高至65%至70%不等，但當中之按揭保費需調高，保費折扣亦減少。故此，計及上述壓測彈性的最低月入便可由90,847元，降低至77,869元，大大降低了入息要求之難度。用家亦要留意一點，上述以首套房按揭計算，而若非首置入士(即未持有香港住宅物業)，銀行是不接納上述「爆壓測」的彈性計法。