越秀系動作頻頻為增值

越秀系公司近月動作頻頻，越秀房產信託基金(405)計劃以總代價78億元人民幣，收購越秀地產(123)持有的廣州越秀金融大廈，目前有待股東特別大會表決通過。

另一方面，傳聞已久的越秀交通基建(1052)分拆旗下公路項目在深圳交易所，以REIT形式上市，近日亦獲深交所發出無異議函。

越秀房託收購及供股文件已正式發出，今次收購的項目為位於廣州珠江新城的廣州越秀金融大廈，包括64層寫字樓及4層商場物業，總建築面積21萬方米。今次收購所需資金，包括向每持有100個越秀房託基金單位供37個基金單位，供股價3.2元，集資39.5億元，另外最多46億元則來自銀行融資，10億元則由內部資源支付。

越秀房託今次共發行最多12.34億個基金單位，越秀企業及越秀地產已承諾按其持有的2.1%及38.7%股權供股。越秀房託小股東是否接受今次收購及供股建議，主要考慮該物業質素及未來的回報增長。今次收購有助集團增加資產及投資物業組合，亦有助分散投資物業組合風險，在完成收購後，國際金融中心佔房託基金整體物業組合的比重由55%降至44%，白馬大厦估值佔比由15%降至12%，減低單一物業租務出現改變的影響，另一方面，收購物業作價為每方米4.7萬元人民幣，低於基金同區域的廣州國際金融中心寫字樓每方米5.8萬元的水平。

新冠肺炎疫情影響經濟增長放緩，集團趁機增加資產與擴大投資組合，此舉有助未來提升收益率。由於新收購物業有助增加租金收入，減低新發行基金單位造成的攤薄影響，但資產負債率則由40%上升至45%，而在目前經濟環境下，租金短期上升能力有限，但長遠受惠於經濟增長及大灣區發展、對股東仍屬利好。

另一方面，越秀交通基建建議分拆旗下漢口高速公路項目100%股權，並將以REIT形式在深交所上市，深交所已發出無異議函，而中國證監會亦准予註冊REIT，令今次分拆計劃向前推進一步。

分拆的公路項目由主線由武漢市黃坡區桃園集起，止於武漢天河機場，項目於今年6月底資產淨值為7.09億元人民幣。越秀交通基建在分拆項目後所收回的資金，將用作向成熟公路項目的改建及擴建開支，雖然短期可能因為擴建工程而減少收入，但長遠可支持收入增長。另一方面，集團將認購該REIT基金30%股權，換言之，集團可繼續在分拆項目上享有收益。以現價計算，預期股息率仍有5厘。
作者為駿達資產管理投資策略總監、她本人沒有持有以上股份逢周四刊出