反者道之動 下半年樓市跌勢將逆轉

政府撤辣後，香港的住宅樓市曾出現過一次強烈的反彈；但隨着積累的購買力被消化後，樓市又再掉頭下跌，且很快就把反彈的升幅全部耗掉，甚至跌凸。這種走勢導致市場的悲觀情緒驟生。一眾評論員都認為樓市低處未算低，下半年還會一跌再跌。

持這種觀點的人，很多都缺乏自己的觀點，只是人云亦云，見跌話跌罷了。不過，市場除了可能會出現「跌開有排跌」的慣性現象之外，市場亦可能會因某些客觀因素的變異而出現峰迴路轉的景象。

老子說：「反者道之動」。意思是說，走向自己的反面是天道運動時的主要方向。亦即是說，跌市的變動方向必然是走向上升。至於何時拐點，以及將以甚麼速度拐，則視乎不同的場景而定。因此，我們在分析後市時，不能只看已經出現的情況，還要看將會出現的變數。

從事物會不斷朝向相反的方向轉變的觀點來看，我認為下半年住宅樓市逐步轉好的機會很大。我們可以看看以下多項足以推動樓市轉變的因素，就不難看到今後樓市轉好比轉差的機會大。

首先，主宰樓市的關鍵因素是利息；而利息的趨勢在下階段是趨跌，不是趨升。如果特朗普當選美國總統，他一定會推動聯儲局大幅減息，以促進企業投資及鼓勵人民消費。這樣就可以令自己的政績變得更加亮麗。

美國減息後，港息不得不跟。隨着利息的下跌，首先出現的是，存款在銀行所收到的利息會不及買樓收租，資金於是逐漸從銀行存款流向房地產投資市場。跟着會出現的是，供樓的負擔逐漸變得輕鬆過交租的負擔。如是令更多的剛性需求從租賃市場轉往買賣市場，令樓價因而獲得更好的支持。

其次，我們可以看看實際住屋需求。香港住宅樓宇的空置率長期維持在4%左右，顯示每年發展商的新建樓宇，都有用家吸納使用，消化得很好。只是現時用家主要以租賃的形式吸納，選擇直接買樓的則比較少；導致租金升，樓價卻不升。其實，樓市最緊要看有沒有實際的住屋需求，至於這種需求反映在租賃市場還是買賣市場，則並非最重要。用家選擇租還是選擇買，會因利率的變化而逆轉。關鍵要看市場有沒有因供過於求而出現大量空置。

其三是要看未來的樓宇供應。現時，香港的地產商大都不再積極買入土地。我們不應只看發展商手上仍有樓盤等着推出，而無視發展商可推出的盤將愈來愈少。心水清的用家會趁這種情況還未人盡皆知之前，率先入市。市場醞釀有變。

此外，由於辣招在香港已推行了逾十年，香港市場上長期缺乏投資者與投機者入市。因此，即使樓價跌也不會招致市場連鎖拋售。在這種情況下，市場應不需要有太大的跌幅，就可以找到支持位。

香港住宅樓價已從2021年的高位下跌了接近三成，應距離支持位不遠，下半年樓市的跌勢很可能會逆轉。