銀行不宜把按揭收得太緊

差餉物業估價署剛公布六月的私人住宅整體售價指數，跌到只有301.8點，創8年新低，按月跌1.24%，連跌了兩個月共2.55%。市場瀰漫着一片悲觀的情緒。

據前線的銷售人員反映，自樓價回跌後，市場上能夠買得起樓的人其實是逐有增加的，只是他們的買樓意欲，常遭銀行潑冷水，以致交易因沒法取得按揭貸款而不能完成。有些準買家，甚至因此而被逼撻訂，無法向賣方要回臨時訂金。這種情況已令準買家變得更加謹慎，市場上的交投變得更加疏落。有些準買家惟有選擇租樓。導致香港的住屋需求，未能全面在樓價上反映出來。

據銀行的職員反映，他們之所以把按揭信貸收得這麽緊，是因為撤辣後，市場的交投大增，以致年初訂的貸款配額都被用光了。所以，他們只好找過理由把客也推掉了。

如果事情真是這樣，那銀行的管理層真是要檢討一下自己的市場策略了。配額用完了，就應該檢討加配額，而不是隨便叫顧客吃閉門羹。在客戶有需要的時候，把客戶趕走了，以後想把客人再爭取回來，就沒有那麼容易了。

有人或者會說，銀行除了要考慮待客之道外，還得考慮貸款的風險。銀行當然不可以沒有風險上的考慮，但現實是在市道不景氣時，買家也會考慮自己的風險，他們在衡量自己的還款能力時，大都會留有餘地。反而是市道興旺時，買家才容易會不顧風險搶着入市。現時，市場相對淡靜，沒有實力的人都不敢入市。因此，銀行大可以鬆手一些也不會有太大的風險。

進取一點的做法，是趁別人不敢做的時候，自己就大事擴張。這時，要爭佔市場就容易很多，是彎道超車的好時機。何必等市道好的時候，才去「爭生爭死」。

有人說，現時做按揭息差少，銀行無利可圖。但按揭生意一做就可以做幾十年，開頭吃虧一點，以後還有很多機會賺回。其實，銀行在考慮風險時，不應只考慮新做按揭的風險，還要考慮大量以前積累下來的按揭風險。這些以前做下來的按揭，當時的估價可能會比現時的市價高，有些可能已淪為負資產。銀行現時最需要做的，是要盡量避免樓宇價格進一步下滑，這樣，才可以避免銀行陷入更高的風險。

因此，銀行應配合政府的逆周期政策。在市道興旺的時候，做按揭要謹慎一些；在市道淡靜的時候，做按揭反而可以寬鬆一些。最不智的做法，是在市道已經不太景氣的情況下，進一步收緊信貸。因為這會造成惡性循環，一沉百踩，令香港進入通縮。

香港的小業主其實大都很有責任感，只要銀行不逼他們補差價，大都會繼續分期付款，讓銀行長期有息收。銀行現時實不宜把按揭政策收得太緊。