商住有別 銀行前緊後鬆

昨文指出，銀行昨日對樓宇按揭的取態有所改善，不再以配額用完為由，挫買家的入市意欲；而回覆申請的時間亦快了很多，基本上不會超過兩個星期；雖然在樓價的估值上仍很保守，未必能完全滿足到買家的要求，但買家要補的差價已算合理，主要在於反映樓價仍在下滑的現實。銀行能做到這樣，相信已是現時環境下的極限，市場應該「收貨」。

不過，以上的改善主要出現在住宅樓宇的按揭貸款上，銀行對商業樓宇的貸款政策仍收得很緊，一樣有貸款者一開口就第一時間被拒絕。有些商業樓宇的投資者，想推動一些議員繼續為他們向金管局說項；我勸他們莫存厚望；原因是商業樓宇的市場處境比住宅樓宇嚴峻得多；銀行手上已有大量壞帳有待處理，沒有條件再增加這方面的風險。

商業樓宇與住宅樓宇最大的分別是，前者的業主大部分都是投資者，甚少用家；而後者則大部分是自住的用家。投資者視樓宇為投資工具，對樓宇沒有感情；有回報就繼續持有，若恐會帶來損失，就會「劈炮」，把包袱丟給銀行。銀行如不及早防範，嚴加追究，情況可能一發不可收拾。

住宅的情況就很不一樣。由於業主同時又是用家，一家大小都住在裏面，不可能隨便劈炮。所以，住宅的業主即使察覺市道轉差，亦不能話賣就賣，還得先為家人另覓居所。因此，有時樓宇雖然已變成了負資產，他們仍會繼續每月繳交分期付款，原因是他們買樓的初衷就是讓家人有個居所；既然這項初衷未有受影響，他們就不會隨便停止供樓。如是令到住宅樓宇的按揭，銀行要冒的風險會低很多。只要業主肯繼續供樓，銀行一般是不會"call loan"的。

然而，商業樓宇的業主卻甚少同時又是用家。做生意的人多選擇租樓而不是買樓，以免把過多的資金困死在物業投資上。因為在正常的情況下，經營生意的回報是應該好過買樓收租的。但香港亦有很多有資金而不想經營生意的人。他們喜歡買樓，既可以有租收，又可以等樓價上升。所以市好的時候，就會有大量資金流入房地產市場。尤其是利息跌到比租金回報率還要低時，投資者就就會受"positive carry"的引誘而大量入市。

香港有部分銀行風險意識不足，以為租金夠付貸款利息就很安全，借了很多錢給商業樓宇的投資者。誰知美聯儲局突然急劇加息，大量投資者無法長期承受"negative carry"的壓力，只好壯士斷臂，大量拋售手上的物業，商業樓宇的價格斷崖式大跌，弄到銀行亦措手不及。

事到如今，銀行大錯已成，惟有咬住投資者不放，追得回多少就追多少，否則銀行可能自身難保。有國際評級公司已開始留意香港銀行在商業樓宇方面可能潛藏的風險，令銀行在"call loan"一事上更加不敢怠慢。商業樓宇的投資者休想銀行在這個問題上會有情講。